路線価 (2023) 東京都文京区関口2-8-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区関口２丁目８番１
価格時点	2023 年
駅名	江戸川橋駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円 1平米 89万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 296万8,788 円／坪 1平米 89万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区をはじめ隣接区に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は社会的階層の比較的高い文京区及び周辺区内の居住者が大半を占める。住宅需要は旺盛であるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、土地は総額で１億５千万円程度、土地建物の予算総額が２億５千万円程度までの需要者が大半を占めるものと推測する。 (2) 同一需給圏の範囲は文京区を始めとする２３区部のうち都心部で、環境の良好な住宅地である。需要者の中心は富裕層であるが、文京区のブランドイメージも相俟って人気は継続しており、需要は堅調である。富裕層向けの建売住宅の販売を企画する不動産業者の用地取得意欲も見られるが、供給が非常に少ない状況にある。不動産業者市場において中心となる土地の価格帯は規模にもよるが総額１～１．２億円程度も見られ高額である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多いものの、グレードの高い賃貸マンション等も見られる地域である。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 文京区内の住宅地の取引事例で試算した比準価格は市場性を反映した精度の高い価格である。近隣地域には賃貸マンションも見受けられるが、居住の快適性を主な価格形成要因とする住宅地域では、収益性は重視されないものと思料する。よって、本件では、より規範性の高い取引事例比較法を重視するものとし、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江戸川橋駅北西方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区関口２丁目８番１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はマンションも混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)文京区内の主として低層の一戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持し、推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 316万7,148 円 1平米 95万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 316万7,148円 1平米 95万8,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅需要は新型コロナウイルス感染症の影響に伴う経済状況の悪化から回復し、地価は強含み傾向にある。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響が不動産市場でもやや見受けられるものの、区内の住宅地の人気は堅調である。
地域要因
(1)文京区南西部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。 (2)良好な住環境を維持している、熟成度が高い住宅地域であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)南西向道路に面し、希少性があるが、方位以外の個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区関口２丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万7,966 円／平米 263万8,076 円／坪
推定価格 平米 坪	84万5,729 円／平米 279万5,980 円／坪
標準価格 平米 坪	91万8,273 円／平米 303万5,811 円／坪
査定価格 平米 坪	95万5,000 円／平米 315万7,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区関口２丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	100万6,595 円／平米 332万7,803 円／坪
推定価格 平米 坪	104万4,467 円／平米 345万3,008 円／坪
標準価格 平米 坪	95万6,472 円／平米 316万2,096 円／坪
査定価格 平米 坪	99万5,000 円／平米 328万9,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口２丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	96万8,108 円／平米 320万565 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,938 円／平米 327万2,735 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,697 円／平米 315万2,922 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口２丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万4,639 円／平米 385万297 円／坪
推定価格 平米 坪	117万238 円／平米 386万8,807 円／坪
標準価格 平米 坪	94万706 円／平米 310万9,974 円／坪
査定価格 平米 坪	97万8,000 円／平米 323万3,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情