路線価 (2023) 東京都文京区本駒込5-22-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 251万2,560 円
1平米当たり	1平米 76万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万2,940 円 1平米 99万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万6,246 円／坪 1平米 99万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ・東京メトロ各線・都営地下鉄各線沿線等で、概ね文京区内に所在する中小規模の住宅地域である。需要者の中心は文京区及び周辺区内の居住者及び不動産賃貸事業を指向する個人投資家等が大半を占める。住宅需要はあるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引はやや低調である。なお、土地は総額で２億５千万円程度、土地建物の予算総額が５億円程度までの需要者が大半を占めるものと推測する。 (2) 同一需給圏は対象標準地の存する文京区及びその周辺区等で、ＪＲ山手線、東京メトロ千代田線、南北線、都営三田線沿線等の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は文京区及び周辺区内の居住者であるが、転売目的の不動産業者等も見られる。駒込駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、住宅需要は概ね堅調である。土地は標準的画地規模を前提とすると１．５～２．０億円程度、新築建売住宅では８，０００万円～９，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模の一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。居住の快適性を重視する住宅地域であるが、投資物件用地としての需要もあるので比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駒込駅徒歩圏の既成住宅地域で、周辺には中低層共同住宅も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。住宅地としては比較的高容積率で収益物件用地需要もあるが、居住の快適性をやや重視する地域であり、取引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	駒込駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅、中層マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層マンション等が混在する住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。なお、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は比較的高台に位置する既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 313万7,394円 1平米 94万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 313万7,394円 1平米 94万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅需要は新型コロナウイルス感染症の影響に伴う経済状況の悪化から回復し、地価は強含み傾向にある。 (2)文京区内の住宅関連の不動産取引市場は回復傾向にあり、価格も上昇基調で推移している。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)文京区北部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。 (2)中低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映し地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)南西向道路に面し、希少性があるが、方位以外の個別的要因に変動はない。 (2)代替競争不動産との関係において、南西方位接面で日照等が良好である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万91 円／平米 443万341 円／坪
推定価格 平米 坪	131万9,474 円／平米 436万2,181 円／坪
標準価格 平米 坪	106万6,673 円／平米 352万6,421 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万8,479 円／平米 406万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	127万3,933 円／平米 421万1,622 円／坪
標準価格 平米 坪	108万7,902 円／平米 359万6,604 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,571 円／平米 280万5,376 円／坪
推定価格 平米 坪	85万3,467 円／平米 282万1,562 円／坪
標準価格 平米 坪	99万5,877 円／平米 329万2,369 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万8,995 円／平米 317万437 円／坪
推定価格 平米 坪	98万8,430 円／平米 326万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,424 円／平米 330万4,096 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万1,778 円／平米 284万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,091 円／平米 286万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	102万1,284 円／平米 337万6,365 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情