路線価 (2023) 東京都文京区本駒込6-213 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本駒込６丁目２１３番
価格時点	2023 年
駅名	巣鴨駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 330万6,000 円
1平米当たり	1平米 100万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6億9,900万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億9,900万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円／坪 1平米 130万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区をはじめ都内各区に所在する著名な高級住宅地域一円である。需要者の中心は社会的階層の高い高額所得者や資産保有を前提とする法人、賃貸事業目的の投資法人等を想定することが可能である。住宅需要は旺盛であるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、土地は総額で７億円程度、土地建物の予算総額が１０億円程度までの需要者が大半を占めるものと推測する。 (2) 同一需給圏は東京２３区内の高級住宅地域である。需要者の中心は主に都区部内からの買い替え層または区画割り分譲やマンション建設を企図する不動産開発会社である。代替関係の高い高級住宅地の供給が限定的であることから需要は高いものの、同一需給圏内での土地取引件数は低位で推移している。近隣地域周辺での取引件数は乏しく個別性があるものの、標準的画地の規模で、総額７億円前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大規模邸宅が多いものの、グレードの高い賃貸マンション等も見られる地域である。居住の快適性を重視する高級住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模の大きい高級戸建のほか低層の高級マンションの建設目的での需要もみられる地域である。比準価格は同じ文京区内の住環境が優良な類似地域の事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は快適性重視により元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	巣鴨駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	162.7 坪 (538 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本駒込６丁目２１３番
標準地の範囲
東	80 m
西	75 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	28 m
面積	530 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大邸宅が多い高級住宅地である。
街路	基準方位北７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は閑静な高級住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)都内有数の名声の高い高級住宅地域であり、今後も現状を維持し、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。但し、画地規模が比較的大きいため、将来的には相続等により細分化していく可能性も予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 469万4,520 円 1平米 142万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 452万9,220円 1平米 137万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅需要は新型コロナウイルス感染症の影響に伴う経済状況の悪化から回復し、強含み傾向にある。 (2)文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び教育機関の充実等から住宅地需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)都内屈指の高級住宅地域として、根強い需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。 (2)周辺地域における土地の取引件数は供給が乏しいため低位であるが、市場での高級住宅地への需要は引き続き高い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)南東向道路に面し、希少性があるが、方位以外の個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目２１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	157万6,497 円／平米 521万1,899 円／坪
推定価格 平米 坪	159万3,498 円／平米 526万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	143万5,584 円／平米 474万6,041 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区本駒込６丁目２１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	121万5,805 円／平米 401万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	123万7,260 円／平米 409万382 円／坪
標準価格 平米 坪	126万5,092 円／平米 418万2,394 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目２１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	181万6,225 円／平米 600万4,440 円／坪
推定価格 平米 坪	189万690 円／平米 625万621 円／坪
標準価格 平米 坪	171万8,809 円／平米 568万2,383 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目２１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万2,492 円／平米 420万6,859 円／坪
推定価格 平米 坪	146万76 円／平米 482万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	146万3,002 円／平米 483万6,685 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目２１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	119万6,888 円／平米 395万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,035 円／平米 401万3,600 円／坪
標準価格 平米 坪	132万6,814 円／平米 438万6,447 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情