路線価 (2023) 東京都文京区本郷1-107-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本郷１丁目１０７番１
価格時点	2023 年
駅名	都営水道橋駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 323万9,880 円
1平米当たり	1平米 98万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	20億3,000万 円 (1041 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	20億3,000万 円 (1041 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 644万6,700 円／坪 1平米 195万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び隣接区内に形成された共同住宅地域。主たる需要者はマンションデベロッパー、賃貸マンションを経営する不動産会社や投資法人等である。当該地域は住環境に恵まれ教育施設が充実しているので、マンション需要は堅調である。一方、マンション用地の供給は少なく市場では高値で取引される傾向にある。所在、規模等により売買価格は異なるが、市場の中心価格帯を１，０００㎡程度の標準的規模の画地で総額１５億～２０億円と把握した。 (2) 同一需給圏は対象標準地の存する文京区及び周辺区等において、高層共同住宅等が標準的使用と認められる地域を中心とする。主たる需要者は分譲マンションデベロッパー、不動産業者等である。当該地域は住環境が良好で、住宅需要が高いエリアである。また、比較的高容積率が見込めるため共同住宅用地としての需要が高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると、２０億円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事例の収集範囲を拡大すると共に取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、開発法による価格はマンションデベロッパー等の投資採算性に着目した価格で想定要素がやや多いものの、本件においては収支項目の査定及び開発スケジュールの策定等いずれも適切に行われている。従って、両試算価格を関連付け更には前年公示価格からの検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地であり、開発法を適用し賃貸想定による収益還元法は適用しない。需要の中心は分譲マンションデベロッパーであるので、マンション分譲を想定した開発法による価格は説得力を有する。一方、比準価格は比較的地積の大きな事例を中心として求めたもので実証的で説得力を有する。よって、開発法による価格と比準価格を相互に関連付け、さらに前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都営水道橋駅北東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	314.9 坪 (1041 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本郷１丁目１０７番１
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	75 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本郷地区のなかで、共同住宅が集積するエリアに存する。
街路	７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本郷台に位置する共同住宅地域で、今後は高度利用が進んでいない画地の高層共同住宅用地への転用が進むものと予測する。文京区内のマンション需要は引き続き堅調で地価は上昇基調にて推移している。 (2)当該地域は高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、今後も同様の利用が進行すると予測する。マンション需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 644万6,700円 1平米 195万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 644万6,700円 1平米 195万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性及び住環境等に優れているので区内のマンション需要は堅調に推移。需要に新築の供給が追い付かない状況で中古市場の価格が上昇している。 (2)文京区内の住宅関連の不動産取引市場は回復傾向にあり、価格も上昇基調で推移している。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)本郷台に位置する共同住宅地域で地域要因に特段の変動はない。当該地域のマンション需要は引き続き堅調に推移している。 (2)高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映し地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)マンション用地としては地域の標準的規模の画地であり、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に特段の変動は見受けられない。 (2)代替競争不動産との関係において、立地、環境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目１０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万3,755 円／平米 351万6,774 円／坪
推定価格 平米 坪	112万7,151 円／平米 372万6,361 円／坪
標準価格 平米 坪	194万3,364 円／平米 642万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	194万 円／平米 641万3,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目１０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万2,492 円／平米 420万6,859 円／坪
推定価格 平米 坪	146万76 円／平米 482万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	201万3,898 円／平米 665万7,947 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区本郷１丁目１０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	134万7,364 円／平米 445万4,385 円／坪
推定価格 平米 坪	142万194 円／平米 469万5,161 円／坪
標準価格 平米 坪	189万6,120 円／平米 626万8,573 円／坪
査定価格 平米 坪	190万 円／平米 628万1,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都文京区本郷１丁目１０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万9,790 円／平米 423万986 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,785 円／平米 455万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	192万8,270 円／平米 637万4,861 円／坪
査定価格 平米 坪	193万 円／平米 638万580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都文京区本郷１丁目１０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	131万912 円／平米 433万3,875 円／坪
推定価格 平米 坪	125万4,555 円／平米 414万7,559 円／坪
標準価格 平米 坪	199万4,523 円／平米 659万3,893 円／坪
査定価格 平米 坪	199万 円／平米 657万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	316 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情