路線価 (2023) 東京都文京区本駒込1-204 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本駒込１丁目２０４番
価格時点	2023 年
駅名	本駒込駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 353万7,420 円
1平米当たり	1平米 107万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	15億8,000万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	15億8,000万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 714万960 円／坪 1平米 216万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び周辺区等において、高層の共同住宅等が標準的使用と認められる地域と把握した。中心的な需要者層は分譲マンションデベロッパー、不動産業者等である。当該地域は容積消化による高度利用が可能で、住宅需要も認められる地域であり共同住宅用地としての需要も高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると１５億円～２０億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、交通利便性・居住環境等が良好なマンション需要の強い地域と把握され、その範囲は文京区を中心に都心周辺区に及ぶ。主たる想定需要者層は、都区部に展開する大手・中堅デベロッパ－である。コロナ禍にあっても需要が旺盛な半面、供給が限定されているため、物件仕入れ自体が困難な状況にある。需要の中心となる価格帯は、個別の土地の投資採算性により様々であるが、標準的画地の規模で、土地総額１０～２０億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は用途的類似性に留意の上、規範的な取引事例を基礎として試算されたもので説得力を有する。他方開発法による価格は、分譲マンションの販売を想定し、投資採算性の観点から求められたもので想定要素が内在するものの理論的である。本件では市場性、投資採算性を反映する上記各試算価格共に妥当性を有するものと判断し両者を関連づけ、標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、分譲マンション用地としての最有効使用の類似性に留意して試算されたものであり、実証的で説得力の高い価格である。一方開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目して試算された理論的な価格である。各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、またいずれの手法も一長一短がありその規範性について優劣を付け難い。よって両価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り決定した。
交通
交通施設	本駒込駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	221.7 坪 (733 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本駒込１丁目２０４番
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	22 m
面積	730 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに高層マンションの建ち並ぶ共同住宅地域であり、マンション需要は堅調であることから今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する (2)高層共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も用途的純度や熟成度を高めつつ大差なく推移するものと予測する。コロナ禍でもマンション用地需要は根強いが、今後については経済動向や不動産施策の如何と判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 714万960 円 1平米 216万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 714万960円 1平米 216万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。 (2)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は減少、住宅着工件数はほぼ横ばいで推移。開発業者によるマンション用地需要も引き続き旺盛である。
地域要因
(1)地域要因に特段変動は無いが、マンション素地需要は堅調に推移している。 (2)地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込１丁目２０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万2,492 円／平米 420万6,859 円／坪
推定価格 平米 坪	146万76 円／平米 482万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	213万1,498 円／平米 704万6,732 円／坪
査定価格 平米 坪	220万 円／平米 727万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込１丁目２０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万4,852 円／平米 421万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,799 円／平米 480万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	196万3,291 円／平米 649万640 円／坪
査定価格 平米 坪	202万 円／平米 667万8,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込１丁目２０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万8,458 円／平米 518万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	167万3,755 円／平米 553万3,434 円／坪
標準価格 平米 坪	221万9,834 円／平米 733万8,771 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込１丁目２０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万9,545 円／平米 568万4,816 円／坪
推定価格 平米 坪	179万2,036 円／平米 592万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	203万1,787 円／平米 671万7,088 円／坪
査定価格 平米 坪	209万 円／平米 690万9,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情