路線価 (2023) 東京都文京区千駄木3-635-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
価格時点	2023 年
駅名	千駄木駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 274万3,980 円
1平米当たり	1平米 83万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4億9,500万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円／坪 1平米 109万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区内の優良若しくは準優良住宅地域と判定した。典型的需要者は、自己用の住宅取得目的の個人で、相応の資金力を有する富裕層が中心である。利便性の高さと住宅地としての名声を併せ持つ地域であり、希少性が高い。金融緩和が継続する中、富裕層の物件取得意欲は旺盛で需要が供給を上回る状況が続いており、直近１年間の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は５億円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は、住環境に優る文京区内の優良又は準優良住宅地域。画地規模が大きく総額が嵩むため、需要者は限定され、需要者の中心は都区内の個人富裕層と把握される。供給が限られる一方、旧来から名声のある住宅地域に対する富裕層の需要は堅調を維持しており、地価は強含みで推移している。規模によって取引価格は異なるが、需要の中心となる価格帯は、４５０㎡の土地で総額５億円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性、ブランドイメージ等を取引指標とする。比準価格は試算段階においてこれらの要因を織り込んで求められている。収益価格は低位に試算されたが、近隣地域は自己用の住宅が多く収益性にて土地価格が形成されていないためと思料する。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断してこれを重視し収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、対象標準地は収益性よりも居住の快適性等が重視される優良住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千駄木駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	23 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅が多い高台の住宅地域。千駄木地区は古くから文化人や財界人等が居を構えた歴史ある住宅地域である。一部画地の細分化も見られるが、当分の間は現在の住環境が維持されていくと予測する。 (2)中規模一般住宅を主体とする住環境が良好な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 373万5,780円 1平米 113万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増傾向、高齢化率は都平均を下回る１９％台で推移。住宅着工戸数は、分譲住宅が増加し合計でも増加傾向にある。 (2)文京区の住宅地は、低金利の継続や利便性の高さ、良好な居住環境等から需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因
(1)名声の高い優良住宅地域であり、地域限定の需要が存在する。地域要因に変動はない。 (2)古くからの優良住宅地域で、旺盛な需要が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路に面した整形地であり、居住環境も標準的である。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万7,692 円／平米 352万9,790 円／坪
推定価格 平米 坪	102万3,287 円／平米 338万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	115万7,564 円／平米 382万6,907 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	108万925 円／平米 357万3,538 円／坪
推定価格 平米 坪	105万3,418 円／平米 348万2,600 円／坪
標準価格 平米 坪	116万2,713 円／平米 384万3,929 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,025 円／平米 272万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	85万601 円／平米 281万2,087 円／坪
標準価格 平米 坪	105万125 円／平米 347万1,713 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	97万4,245 円／平米 322万854 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,370 円／平米 339万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	114万100 円／平米 376万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,343 円／平米 326万850 円／坪
推定価格 平米 坪	107万8,972 円／平米 356万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	111万2,342 円／平米 367万7,403 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情