路線価 (2023) 東京都文京区小石川3-79-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区小石川３丁目７９番６７
価格時点	2023 年
駅名	春日駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 283万3,242 円 1平米 85万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円／坪 1平米 86万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び周辺区の住環境に優れた既成住宅地域である。需要者の中心は主に２３区内からの買い替え層または区画割り分譲やマンション建設を企図する不動産開発会社が想定される。代替関係の高い優良住宅地の供給が限定的であることから需要は高いものの、同一需給圏内での土地取引件数は比較的低位である。近隣地域周辺での取引件数は乏しいものの、土地の取引の中心とみられる１００～２００㎡程度で、総額１～２億円程の水準である。 (2) 同一需給圏は、住環境が良好な文京区内の住宅地域である。需要者は中間層及び富裕層の個人が中心で、文京区外からの転入者も多数みられる。利便性も良好で住宅地域として成熟しており、不動産需要は堅調に推移している。コロナ禍の影響は僅少である。需要の中心となる価格帯は、規模等の条件によりばらつきが見られるものの、標準的画地の規模を前提とした場合、１億４千万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅のほか規模の大きい画地については低層マンションの建設需要もみられる住宅地域である。比準価格は同じ文京区内の住環境に優れた類似地域の事例より求めた市場の取引水準を反映した価格である。一方収益価格は快適性重視により元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 共同住宅も見受けられるものの、当該地域は中規模の一般住宅を主体とする住宅地域である。自ら居住することを前提とした取引が多いことから、同一需給圏内にあって規範性が高いと認められた取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。したがって、本件では信頼性の高い比準価格を標準として、価格形成への影響がやや希薄な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	春日駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区小石川３丁目７９番６７
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)優良な低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持し、地価水準は文京区内の住宅地に対する底堅い需要を背景に概ね堅調と予測する。 (2)当該地域は成熟した住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 290万9,280 円 1平米 88万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 288万9,444 円 1平米 87万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 274万674円 1平米 82万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 288万9,444円 1平米 87万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 274万674円 1平米 82万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び教育機関の充実等から住宅地需要は堅調に推移している。 (2)コロナ禍の影響で一時伸び悩んでいた文京区の人口は増加基調に戻っており、不動産取引も活発である。
地域要因
(1)優良住宅地の供給が乏しく周辺地域における土地の取引件数は低位であるが、市場での需要は引き続き高い。地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に変動はない。コロナ禍にあっても成熟度の高い住宅地域の不動産需要は堅調で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川３丁目７９番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,191 円／平米 302万8,927 円／坪
推定価格 平米 坪	91万2,737 円／平米 301万7,509 円／坪
標準価格 平米 坪	82万9,761 円／平米 274万3,190 円／坪
査定価格 平米 坪	83万8,000 円／平米 277万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川３丁目７９番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,888 円／平米 321万3,062 円／坪
推定価格 平米 坪	100万2,711 円／平米 331万4,963 円／坪
標準価格 平米 坪	88万8,141 円／平米 293万6,194 円／坪
査定価格 平米 坪	89万7,000 円／平米 296万5,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川３丁目７９番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万973 円／平米 284万6,377 円／坪
推定価格 平米 坪	87万907 円／平米 287万9,219 円／坪
標準価格 平米 坪	87万2,652 円／平米 288万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	88万1,000 円／平米 291万2,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	９００５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川３丁目７９番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	83万1,557 円／平米 274万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	85万1,317 円／平米 281万4,454 円／坪
標準価格 平米 坪	88万9,568 円／平米 294万912 円／坪
査定価格 平米 坪	89万8,000 円／平米 296万8,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情