路線価 (2023) 東京都文京区湯島4-23-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区湯島４丁目２３番４外
価格時点	2023 年
駅名	本郷三丁目駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 290万9,280 円
1平米当たり	1平米 88万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,800万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京メトロ各線・都営地下鉄各線沿線等で、概ね文京区内に所在する中小規模の住宅地域である。需要者の中心は文京区及び周辺区内の居住者及び不動産賃貸事業を指向する個人投資家等が大半を占める。住宅需要はあるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引はやや低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては土地価格で３億円程度までの需要者が多い。 (2) 同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、周辺に立地する企業等の法人層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い一方、供給が限定されているため、コロナ禍に関わらず取引は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額２億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模のマンション、一般住宅、事業所等が混在する住宅地域である。居住の快適性を重視する住宅地域であるが、投資物件用地としての需要もあるので比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件の制約に加え、保有選好性が根強い地域であり価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格はやや低位に試算される結果となった。近隣地域においては、社宅等の自社利用を前提とした需要が強いことから、市場実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本郷三丁目駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模のマンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区湯島４丁目２３番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	10 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模のマンション等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。なお、地価は回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)社宅や共同住宅を主体とする熟成した住宅地域であり、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準はコロナ禍でも堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の住宅需要は新型コロナウイルス感染症の影響に伴う経済状況の悪化から回復し、地価は強含み傾向にある。 (2)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は減少、住宅着工件数はほぼ横ばいで推移。取引価格はコロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。
地域要因
(1)文京区南東部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。 (2)旧本郷龍岡町のブランド力を有する住宅地であり、地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
個別的要因	(1)南向道路に面し、希少性があるが、方位以外の個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	９２９０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島４丁目２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万9,057 円／平米 426万1,622 円／坪
推定価格 平米 坪	126万9,414 円／平米 419万6,683 円／坪
標準価格 平米 坪	123万2,441 円／平米 407万4,450 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島４丁目２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	130万4,041 円／平米 431万1,160 円／坪
推定価格 平米 坪	128万6,670 円／平米 425万3,731 円／坪
標準価格 平米 坪	119万1,361 円／平米 393万8,639 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島４丁目２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	99万2,175 円／平米 328万131 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,346 円／平米 343万2,772 円／坪
標準価格 平米 坪	120万4,578 円／平米 398万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島４丁目２３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	116万8,539 円／平米 386万3,190 円／坪
推定価格 平米 坪	117万6,329 円／平米 388万8,944 円／坪
標準価格 平米 坪	116万4,682 円／平米 385万439 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情