路線価 (2023) 東京都文京区本駒込3-63-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
価格時点	2023 年
駅名	本駒込駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万6,630 円 1平米 85万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 281万3,406 円／坪 1平米 85万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は本駒込駅を中心とした文京区内の居住環境が比較的良好な住宅地域。需要者の中心は自用の住宅及びその用地を探す区内及び周辺区在住の個人であるが、区画割り等が可能であれば転売・開発を目的とした不動産業者等も需要者として考えられる。利便性や居住環境に恵まれているので景気の変動に関係なく需要は堅調であるが、古くから開発が進んだ地域なので供給は限定される。市場の中心価格帯を標準的規模の土地で総額１億５千万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、文京区内の準優良住宅地域であり、居住環境及び生活利便性に優れる。需要者は中所得者層以上の個人が中心となる。主な需要者は文京区内の買い替えであるが、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積１５０㎡程度で総額１億円から１億５千万円と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 南北線沿線に所在する標準地と競争・代替の関係にある取引事例を採用し補修正及び要因比較はともに適正に行われているので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンション等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本駒込駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	3 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境が良好な低層住宅主体の住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと思われる。居住環境のほか利便性に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調で、地価は上昇基調にて推移している。 (2)幹線道路背後の閑静な住宅地域である。特段な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 288万6,138 円 1平米 87万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 286万2,996 円 1平米 86万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 288万6,138円 1平米 87万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 271万7,532円 1平米 82万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 286万2,996円 1平米 86万6,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 271万7,532円 1平米 82万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)利便性及び居住環境に恵まれているほか、ブランド力もあるので、文京区内の住宅地に対する需要は旺盛で、地価は上昇基調にて推移している。 (2)景気は上向きで推移している。新型コロナウルス感染症の影響も残るが、住宅需要を中心に不動産市場は回復傾向である。
地域要因
(1)本駒込駅徒歩２分に位置する利便性に優る住宅地域。良好な住環境は維持されており、地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)文京区内の既成住宅地域である。資材高騰の影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、マンションを中心に回復が鮮明になっている。
個別的要因	(1)北東側４ｍ私道に面した地域の標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。 (2)北東向き画地である。基準方位が北であることから、日照等の点で優る。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	９００５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	89万3,531 円／平米 295万4,013 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,721 円／平米 300万4,232 円／坪
標準価格 平米 坪	88万2,253 円／平米 291万6,728 円／坪
査定価格 平米 坪	89万1,000 円／平米 294万5,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	126万1,425 円／平米 417万271 円／坪
推定価格 平米 坪	127万82 円／平米 419万8,891 円／坪
標準価格 平米 坪	91万6,365 円／平米 302万9,503 円／坪
査定価格 平米 坪	92万6,000 円／平米 306万1,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,666 円／平米 243万2,112 円／坪
推定価格 平米 坪	76万8,362 円／平米 254万205 円／坪
標準価格 平米 坪	85万2,788 円／平米 281万9,317 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区本駒込３丁目６３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,572 円／平米 241万1,965 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,296 円／平米 250万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	85万7,640 円／平米 283万5,358 円／坪
査定価格 平米 坪	86万6,000 円／平米 286万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情