路線価 (2023) 東京都文京区湯島3-420-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
価格時点	2023 年
駅名	上野広小路駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 1,011万6,360 円
1平米当たり	1平米 306万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6億800万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,289万3,400 円 1平米 390万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億1,000万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,292万6,460 円／坪 1平米 391万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区、台東区等の主要駅に接近した繁華性の高い商業地域である。当該地域における主な需要者層は収益用不動産の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で５億～７億円程度と思料する。ロシアによるウクライナ侵攻により、物価高やエネルギーコストの増大による飲食店舗への影響は否めないものの、投資物件の枯渇感、金融緩和政策の継続から、相応の需要が認められる。 (2) 同一需給圏は、文京区及び隣接区を含む最寄り駅近の繁華な商業地及び幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とした不動産業者及び個人投資家となる。景気も回復傾向であり、投資意欲も上向きに転じている。家賃も飲食店舗を中心に回復傾向にある。土地需要の中心となる店舗等のビル用地の価格帯は２００㎡程度で総額５億円から１０億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に高層店舗ビルを建築し賃貸することを想定しており、賃貸経営の投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の店舗ビルが集積する繁華な商業地域である。主な市場参加者は、資金力を有する個人投資家、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり、収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格及び収益性を反映する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野広小路駅西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)飲食店舗を中心とした繁華性の高い商業地域であり、概ね現状を維持すると思われる。新型コロナウイルス感染症の影響も残り、他の商業地域と比較し回復が遅れている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,405万500 円 1平米 425万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,345万5,420 円 1平米 407万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,405万500円 1平米 425万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 1,266万1,980円 1平米 383万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,345万5,420円 1平米 407万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 1,266万1,980円 1平米 383万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。 (2)個人消費の増加等により景気は回復傾向にある。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが見られる。
地域要因
(1)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。 (2)駅から延びる幹線道路沿いの繁華な商業地域であるが、地域的に景気回復の遅れが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	245万3,558 円／平米 811万1,463 円／坪
推定価格 平米 坪	190万2,451 円／平米 628万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	440万3,822 円／平米 1,455万9,036 円／坪
査定価格 平米 坪	440万 円／平米 1,454万6,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	550 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	183万9,080 円／平米 607万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	183万7,328 円／平米 607万4,206 円／坪
標準価格 平米 坪	429万2,822 円／平米 1,419万2,070 円／坪
査定価格 平米 坪	429万 円／平米 1,418万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	565 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	433万1,516 円／平米 1,431万9,992 円／坪
査定価格 平米 坪	433万 円／平米 1,431万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都文京区湯島３丁目４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万8,847 円／平米 852万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	264万4,971 円／平米 874万4,274 円／坪
標準価格 平米 坪	411万3,485 円／平米 1,359万9,181 円／坪
査定価格 平米 坪	411万 円／平米 1,358万7,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	565 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情