路線価 (2023) 東京都文京区湯島2-12-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区湯島２丁目１２番２
価格時点	2023 年
駅名	本郷三丁目駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 304万1,520 円
1平米当たり	1平米 92万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円／坪 1平米 121万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅等も見られる区内の商業地域の圏域である。需要者の属性は、主に中小企業等の法人、富裕層の個人、不動産業者等である。市場の需給動向は、交通接近条件等の利便性が良好で、共同住宅用途の需要も見込める地域であることから、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地の総額は、標準地程度の規模で概ね２億円前後、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。 (2) 同一需給圏は、比較的高度利用されている区内の利便性の高い商業地域である。主たる需要者は賃貸収益を目的としつつ資産価値の安定性を重視する不動産業者、投資家等である。市場の需給動向は、コロナ禍の影響は結果として微細に留まり、区内の利便性高く高度利用可能な土地は引き続き需要旺盛な状況である。需要と比較して供給は限定的である。市場での需要の中心価格帯は、土地の総額で標準地程度の規模で概ね２億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域の商業地の取引事例を採用し、不動産取引の実態に即した市場性を反映した価格である。収益価格は、想定建物の賃貸収入に基づく安定的で継続的な収益性に基づく価格であるが想定事項が含まれる。市場の需要動向が堅調なことから、取引の実態に沿った比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似する商業地域から取引事例を採用し適切に試算されている。一方、収益価格は、想定建物の収益性に基づく価格であるが、想定要素がどうしても含まれる。したがって現実の不動産取引の実態と市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本郷三丁目駅南東方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所の中に共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区湯島２丁目１２番２
標準地の範囲
東	160 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層事務所のほかに共同住宅等が見られる商業地域であるが、纏まった規模の土地についてはマンション向けの需要が増している傾向があり、今後も同様の動きが続くと予測される。 (2)中層事務所、共同住宅が見られる商業地域であるが、比較的大きな敷地規模の土地では共同住宅が新築される傾向にあり、今後共同住宅が増加していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 423万1,680 円 1平米 128万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 426万4,740 円 1平米 129万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 423万1,680円 1平米 128万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。 (2)景気は、新型コロナの影響による落ち込みから回復しつつある。金融緩和による資金の流入が続いており、不動産需要も比較的活発化している
地域要因
(1)重要な変動は特に見られない。本郷三丁目駅のほかに湯島駅も利用可能な位置にあり、交通利便性が良い商業地域としての地域的特性を有している。 (2)重要な変動はみられていない。幅員１１ｍの近隣商業地域であり、高度利用可能で、２駅利用可能で交通利便性の高い商業地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島２丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	123万7,463 円／平米 409万1,053 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島２丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,469 円／平米 485万4,759 円／坪
推定価格 平米 坪	153万145 円／平米 505万8,659 円／坪
標準価格 平米 坪	131万5,688 円／平米 434万9,665 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島２丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万4,852 円／平米 421万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,799 円／平米 480万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	129万860 円／平米 426万7,583 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島２丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,684 円／平米 551万57 円／坪
推定価格 平米 坪	166万8,271 円／平米 551万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	127万8,369 円／平米 422万6,288 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情