路線価 (2023) 東京都文京区音羽2-207-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
価格時点	2023 年
駅名	護国寺駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 413万2,500 円
1平米当たり	1平米 125万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億1,800万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 538万8,780 円／坪 1平米 163万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 文京区内の幹線街路沿いで最寄駅から徒歩圏の店舗・事務所兼共同住宅が立地する圏域を供給圏とし、需要圏域は文京区内及び周辺区部に及ぶ。中心となる価格帯は３～４億円程度であり、需要者の属性は分譲マンションや投資用賃貸マンションを開発し販売する不動産開発業者あるいは賃貸マンションを投資や資産保有目的で取得する個人投資家及び一般事業法人である。区内のマンション素地の需要は堅調であるが、供給余力は限定的である。 (2) 同一需給圏は、文京区を中心とした交通利便性が高い幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者層は、マンションの開発等を目的とした不動産事業者や投資家層、自社ビル等の取得を目的とした事業法人等である。市場の需給動向は、需要が根強く、供給が限定的であることから、取引価格への影響は比較的小さいと思料する。土地の中心価格帯は規模、立地等により様々であるが、対象標準地と同規模のもので総額で３～３．２億円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、対象不動産と同様に文京区内の路線沿いの取引価格との比較検討も行われたことから市場性を踏まえた実証的な比準価格が得られた。一方、収益価格は店舗兼共同住宅の建設を想定し求めたもので、地域的な特性から上層階は収益性の低い住的な利用に止まり低位になった。本件においては実証的な比準価格を重視のうえ収益価格も比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は得られた取引事例から適切な補修正して求めており、実証的で説得力の高い価格である。収益価格は収益性が重視される商業地の価格を求めるにあたり指標となる価格である。適用する際、適切な賃貸事例が収集出来たこと、費用等の想定も適正に行えたこと等から、収益性を的確に把握することができた。以上より、各試算価格は規範性が高いことから関連付けることとし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	護国寺駅南方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所にマンションもある商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16.8 m
奥行き	11.5 m
面積	194 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層階に店舗を配する中高層の共同住宅地を中心とする地域で今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)中高層の店舗付共同住宅を中心とする幹線道路沿いの商業地域であり、今後も現状を維持し、推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 558万7,140 円 1平米 169万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 558万7,140円 1平米 169万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 562万200円 1平米 170万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の路線商業地は、共同住宅の素地としての需要が旺盛で、コロナ禍における行動制限の緩和措置の効果もあって地価はやや上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)熟成度が高く地域要因に大きな変化はないが、最寄駅より徒歩圏にあるマンション用地は、その希少性から需要は旺盛である。 (2)護国寺駅に至近で幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に変動はなく、現状のまま推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	205万5,701 円／平米 679万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	216万4,653 円／平米 715万6,343 円／坪
標準価格 平米 坪	168万7,181 円／平米 557万7,820 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万8,458 円／平米 518万5,322 円／坪
推定価格 平米 坪	167万3,755 円／平米 553万3,434 円／坪
標準価格 平米 坪	171万1,406 円／平米 565万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万9,802 円／平米 376万8,185 円／坪
推定価格 平米 坪	119万3,373 円／平米 394万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	165万9,768 円／平米 548万7,193 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区音羽２丁目２０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	185万6,572 円／平米 613万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	191万9,695 円／平米 634万6,512 円／坪
標準価格 平米 坪	173万8,854 円／平米 574万8,651 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情