路線価 (2023) 東京都文京区千石4-14-58 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千石４丁目１４番５８
価格時点	2023 年
駅名	千石駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 413万2,500 円
1平米当たり	1平米 125万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億7,100万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 538万8,780 円 1平米 163万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億7,400万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円／坪 1平米 165万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 文京区の幹線街路沿いの商業地域で店舗付共同住宅が立地する圏域を供給圏とし、需要圏域は文京区及び周辺の区部に及ぶ。市場において中心となる価格帯は、２～３億円であり、需要者の属性は、店舗付共同住宅を投資や資産保有目的で取得する個人投資家及び一般事業法人あるいは、これらへの販売を目的として不動産を取得する不動産業者である。利便性や収益性から最寄駅から徒歩圏の店舗付共同住宅地の需要はあるが、供給余力は限定的である。 (2) 同一需給圏は、幹線道路及び準幹線道路沿いの中高層店舗兼共同住宅等が多い文京区内を中心とした商業地域の圏域である。需要者の属性は、主として資産保有目的の法人、不動産投資法人、不動産業者等である。市場の需給動向は、経済活動の正常化を背景に、高度利用が可能な行政的条件等により需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地の総額は、標準地程度の規模で概ね３億円前後、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、文京区内の商業地域から取引事例を得た。各取引事例は類似性が高く、適正に比準できたことから、実証的な試算価格が得られた。一方、収益価格は、店舗付共同住宅の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した価格として有用性が高い。よって、本件においては実証的な比準価格を重視し収益価格も比較考量のうえ、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 当該標準地は、白山通り沿いに存し、高度利用により市場性及び収益性が期待される地域である。比準価格は、類似地域の事例を比較検討し、不動産取引の実態を反映した価格である。収益価格は、想定建物の安定的で継続的な賃料収入に基づく収益性を反映した価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千石駅北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中高層マンション、事務所が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千石４丁目１４番５８
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付共同住宅が国道沿いに建ち並ぶ地域として熟成度が高く、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)白山通り沿いの商業地域であり、地域要因や周辺環境に特段の変化はない。当面は、中高層店舗兼共同住宅を中心とした地域としての現状が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 548万7,960 円 1平米 166万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 575万2,440 円 1平米 174万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 548万7,960円 1平米 166万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩和政策の継続が不動産需要を惹起しているが、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料もある。 (2)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。
地域要因
(1)中高層の店舗兼共同住宅が幹線街路沿いに建ち並ぶ商業地域としての熟成度が高く地域要因に大きな変化はない。 (2)重要な変動は見られない。最寄り駅からの距離が近く容積率にも優れており需要が根強い商業地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目１４番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万7,085 円／平米 511万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,063 円／平米 532万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	165万5,095 円／平米 547万1,744 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目１４番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
推定価格 平米 坪	177万186 円／平米 585万2,235 円／坪
標準価格 平米 坪	187万1,233 円／平米 618万6,296 円／坪
査定価格 平米 坪	187万 円／平米 618万2,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目１４番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,684 円／平米 551万57 円／坪
推定価格 平米 坪	166万8,271 円／平米 551万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	169万5,397 円／平米 560万4,982 円／坪
査定価格 平米 坪	170万 円／平米 562万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目１４番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万1,712 円／平米 565万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	177万6,757 円／平米 587万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	163万4,551 円／平米 540万3,826 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目１４番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万9,545 円／平米 568万4,816 円／坪
推定価格 平米 坪	179万2,036 円／平米 592万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	164万8,607 円／平米 545万295 円／坪
査定価格 平米 坪	165万 円／平米 545万4,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情