路線価 (2023) 東京都文京区湯島3-22-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区湯島３丁目２２番１９
価格時点	2023 年
駅名	湯島駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 304万1,520 円
1平米当たり	1平米 92万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円／坪 1平米 112万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湯島地区を中心として周辺区も含み、最寄り駅からも比較的近い、主に幹線道路裏の商業地域である。需要者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。コロナ禍の影響もあり飲食等店舗の多い湯島地区の商業地に対しての需要はやや弱含みである。土地取引の中心価格帯については、近隣地域周辺での取引が乏しくその立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は文京区、台東区等の主要駅に接近した飲食店を中心とする商業地域である。当該地域における主な需要者層は収益用不動産の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で１億～２億円程度と思料する。ロシアによるウクライナ侵攻により、物価高やエネルギーコストの増大による飲食店舗への影響は否めないものの、投資物件の枯渇感、金融緩和政策の継続から、相応の需要が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路背後の中層店舗付事務所ビルの多い商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を採用して求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は、駅近の優れた立地に比して画地状況（間口・奥行）による利用効率等から十分な収益性が得られず比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格よりやや低位に試算された。これは堅調な賃貸需要のもと資産の安全性が高いことを収益価格の試算では十分に反映することができなかったためと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	湯島駅東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区湯島３丁目２２番１９
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地域要因としてセットバックを要する
街路	３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯島駅周辺の繁華性の高い中層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。但し、コロナ禍の影響で飲食等店舗の賃貸需要及び地価動向はまだ弱含み傾向にある。 (2)小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 393万4,140 円 1平米 119万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 396万7,200 円 1平米 120万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の商業地においてマンション適地は業務用途等から中高層共同住宅利用への転換がみられ、立地・規模等に優れた物件への投資需要は高い。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)上野広小路駅西側の湯島地区は飲食を中心とした対面型店舗のテナントビルが多く、コロナ禍の影響で取引需要及び価格は引き続きやや弱含みの状況。 (2)小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区湯島３丁目２２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	115万356 円／平米 380万3,077 円／坪
推定価格 平米 坪	117万6,814 円／平米 389万547 円／坪
標準価格 平米 坪	125万599 円／平米 413万4,480 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区湯島３丁目２２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	118万7,525 円／平米 392万5,958 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区湯島３丁目２２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,313 円／平米 485万4,243 円／坪
推定価格 平米 坪	143万6,150 円／平米 474万7,912 円／坪
標準価格 平米 坪	126万887 円／平米 416万8,492 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区湯島３丁目２２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万6,165 円／平米 478万1,021 円／坪
推定価格 平米 坪	144万656 円／平米 476万2,809 円／坪
標準価格 平米 坪	125万2,744 円／平米 414万1,572 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	531 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情