路線価 (2023) 東京都文京区千石4-43-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千石４丁目４３番６
価格時点	2023 年
駅名	千石駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,920万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 319万3,596 円／坪 1平米 96万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区、豊島区に存する駅から比較的近い、幹線道路の背後の近隣商業地域である。典型的な需要者の中心は、地縁的選考性を有し、店舗や事務所等を求める個人や法人の他、規模的にまとまった土地に対してはマンションデベロッパーも考えられる。立地や取引規模に左右されることから、取引の中心価格帯は見出し難いものの、７０～９０㎡程度の土地であれば総額６，５００～９，０００万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、文京区及び隣接する豊島区に存する商業地域。近隣地域は事務所兼共同住宅や店舗兼共同住宅が見られる近隣商業地域である。主たる需要者は地域的選好性を有し店舗や事務所を求める個人及び法人、更に不動産業者と考えられる。コロナ禍にあっても、最寄駅に近い利便性に優れた地域であり、底堅い需要が認められる。市場での中心価格帯は、８０～９０㎡程度の土地で総額７０００万円から８５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は収益物件の取引もあるが地価に見合う程度に賃料の収受が出来ていないため、収益性が地価に反映されている程度は小さいと思料する。比準価格は対象標準地と類似性の高い成約事例を中心に採用して試算したもので、現実の不動産市場を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格をも勘案し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域特性の類似する商業地の取引事例を採用した。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、想定建物の収益性に基づく価格であるが、想定要素が含まれる。対象標準地周辺は地価水準と賃料水準が乖離している地域であり、賃料から稼得する収益に基づく収益価格は低位に帰する傾向がある。したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千石駅北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千石４丁目４３番６
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	20 m
北	14 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅、共同住宅、一般住宅等が混在する千石駅近くの近隣商業地域である。地域の特性を変化させる要因は特に無く、現況を維持して推移するものと予測する。 (2)店舗併用住宅、共同住宅、一般住宅等が混在する千石駅近くの近隣商業地域。店舗は近隣対象の小売・飲食店が多く事業所も見られる。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現状維持にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 327万6,246 円 1平米 99万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 327万9,552 円 1平米 99万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 327万6,246円 1平米 99万1,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 306万1,356円 1平米 92万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 327万9,552円 1平米 99万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 306万1,356円 1平米 92万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。 (2)景気は新型コロナの影響による落ち込みから回復しつつあり、金融緩和による資金の流入が続いており、不動産需要も比較的活発化している
地域要因
(1)千石駅近くの飲食店等が多く見受けられる近隣商業地域であり、地域要因に変動はない。 (2)重要な変動はみられていない。地域的特性として、千石駅近くの交通利便性の高い近隣商業地域である。当面は現状維持で推移すると思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目４３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万1,778 円／平米 284万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	86万8,091 円／平米 286万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	91万5,708 円／平米 302万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	91万6,000 円／平米 302万8,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石４丁目４３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,587 円／平米 280万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,075 円／平米 289万2,998 円／坪
標準価格 平米 坪	100万2,377 円／平米 331万3,858 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区千石４丁目４３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,957 円／平米 298万1,870 円／坪
推定価格 平米 坪	92万6,476 円／平米 306万2,930 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,415 円／平米 349万2,508 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	320 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区千石４丁目４３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,122 円／平米 306万8,371 円／坪
推定価格 平米 坪	98万6,594 円／平米 326万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	98万7,582 円／平米 326万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	98万8,000 円／平米 326万6,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情