路線価 (2023) 東京都文京区白山2-107-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区白山２丁目１０７番１１
価格時点	2023 年
駅名	白山駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 396万7,200 円
1平米当たり	1平米 120万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,300万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円／坪 1平米 156万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び周辺区の幹線道路沿いを中心とする商業地域であり、標準的使用は店舗付共同住宅である。需要者の中心は主にマンションデベロッパーや不動産投資会社等が想定される。取引市場においてマンション適地の商業地に対しての需要は高く、土地の取引価格については、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額１～２億円程度の水準とみられる。 (2) 同一需給圏は、文京区及びその隣接区に存する幹線道路沿いの商業地域である。需要者は店舗併用賃貸マンションの建築を企図する不動産開発業者が中心となる。共同住宅に対する旺盛な投資需要と良好な資金調達環境に支えられ、コロナ禍にあっても高度利用が可能な幹線道路沿いの用地需要に衰えはない。需要の中心となる価格帯は立地や規模により異なるが、１００㎡程度の土地であれば１億６千万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層店舗付共同住宅を標準的使用とする幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して求めており、市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方、収益価格は元本価値に見合う十分な収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した収益価格は、いずれも妥当性を有する試算価格であるが、収益価格は建築費等の想定要素が多く、シナリオ次第で試算価格に幅が生じうるという特徴がある。よって本件では規範性の高い取引事例から得られた実証的な比準価格を標準とし、これに収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白山駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区白山２丁目１０７番１１
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付マンション等が建ち並ぶ白山通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)地域要因に特段の変化は認められず、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 555万4,080 円 1平米 168万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 555万4,080円 1平米 168万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 532万2,660円 1平米 161万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区内の商業地においてマンション適地は業務用途等から中高層共同住宅利用への転換がみられ、立地・規模等に優れた物件への投資需要は高い。 (2)コロナ禍の影響で一時伸び悩んでいた文京区の人口は増加基調に戻っており、不動産取引も活発である。
地域要因
(1)中高層の店舗付マンション等が建ち並ぶ白山通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。 (2)地域要因に変動はない。コロナ禍にあっても高度利用可能な土地に対する不動産需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区白山２丁目１０７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万7,085 円／平米 511万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,063 円／平米 532万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	162万6,703 円／平米 537万7,880 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区白山２丁目１０７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	167万7,700 円／平米 554万6,476 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区白山２丁目１０７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万1,712 円／平米 565万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	177万6,757 円／平米 587万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	179万4,704 円／平米 593万3,291 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区白山２丁目１０７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,684 円／平米 551万57 円／坪
推定価格 平米 坪	166万8,271 円／平米 551万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	162万4,412 円／平米 537万306 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情