路線価 (2023) 東京都文京区目白台2-73 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区目白台２丁目７３番
価格時点	2023 年
駅名	護国寺駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億300万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び周辺区に所在する住商混在型の商業地域一円である。需要者の中心はマンション分譲業者や投資法人、同一需給圏内を中心に共同住宅等の経営を指向する個人投資家等が多い。また、マンション用地需要は旺盛であるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で１０億円程度までである。 (2) 同一需給圏は文京区及び隣接区内の幹線道路又は準幹線道路沿いに形成された商住混在地域。需要者の中心はマンション業者や投資法人等であるが、規模が小さければ同一需給圏内を中心に不動産経営を行う個人投資家も考えられる。マンション用地等の需要は旺盛であるが、物件の供給が少なく結果として取引は低調である。所在、規模、公法上の規制等により価格は異なるが、市場の中心価格帯を３００㎡程度の画地で総額２億５千万～３億５千万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層店舗付住宅、事務所が混在する住商混在型の商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、幹線道路沿いの事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われており対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は不忍通り沿いに存し周辺には収益物件が多数存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	護国寺駅西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗付住宅、事務所が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区目白台２丁目７３番
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	23 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層店舗付住宅、事務所が混在する商業地域で、漸次住宅系の色彩が強くなるものと予測する。地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗兼共同住宅、事務所等が混在する不忍通り沿いの商業地域。商業地としての繁華性に劣るが、街路条件等に恵まれているので共同住宅用地としての需要は引き続き堅調で、地価は上昇基調にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済状況・社会構造の変化等から店舗及び事務所需要は弱いものの、最寄り駅への接近性に優る共同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾向にある。 (2)文京区内の路線沿いの商業地域においては業務用物件の需要が弱い反面、利便性には恵まれているのでマンション用地の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)共同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾向にあるため地価は強含み傾向で推移している。 (2)不忍通り沿いの商業地域であるが、商業地としての繁華性に劣るので、店舗や事業所跡地の共同住宅用地への転用が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域の標準的規模の画地であり、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区目白台２丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万1,412 円／平米 393万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	121万8,814 円／平米 402万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	118万4,465 円／平米 391万5,841 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区目白台２丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,578 円／平米 298万617 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,656 円／平米 300万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	109万824 円／平米 360万6,264 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区目白台２丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	115万7,626 円／平米 382万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区目白台２丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万9,802 円／平米 376万8,185 円／坪
推定価格 平米 坪	119万3,373 円／平米 394万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	119万8,166 円／平米 396万1,137 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情