路線価 (2023) 東京都文京区後楽1-4-98外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区後楽１丁目４番９８外
価格時点	2023 年
駅名	水道橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 647万9,760 円
1平米当たり	1平米 196万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7892 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,041万3,900 円 1平米 315万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7892 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,041万3,900 円／坪 1平米 315万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区のほか他区も含み高度利用が可能な商業地域を中心とした圏域である。需要者の属性は、地域の特性により、不動産投資法人、自社ビル取得の企業、不動産業者等である。市場の需給動向は、不動産投資の回復傾向の中で、大規模画地は供給が限定的で稀少性が高いことから、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は規模及び需要者の属性等により異なり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。 (2) 同一需給圏は文京区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要者層は高層店舗付事務所ビル等の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２０億～３０億円程度と思料する。規模の大きい画地に対する稀少性、投資適格性の高い物件の不足感、金融緩和政策の継続等から、需要は旺盛である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路沿いを中心とした類似地域の事例を考慮して得られた価格であり、不動産取引の実態を反映した価格である。収益価格は、店舗兼事務所の建築を想定し、賃貸収入に基づく安定的で継続的な収益獲得を目的とする収益性を反映した理論的な価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に最有効使用の高層店舗付事務所ビルを建築し賃貸することを想定しており投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水道橋駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	2387.2 坪 (7892 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B5
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	520 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区後楽１丁目４番９８外
標準地の範囲
東	190 m
西	120 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	530 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因が維持されており、外堀通り沿いに高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も推移するものと予測する。 (2)高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,090万9,800 円 1平米 330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,157万1,000 円 1平米 350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 1,001万7,180円 1平米 303万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,157万1,000円 1平米 350万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 1,001万7,180円 1平米 303万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)水道橋駅を最寄り駅とする高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、利便性から高層マンション用途の潜在的需要もあるとみられる。 (2)高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都文京区後楽１丁目４番９８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	274万3,498 円／平米 907万4 円／坪
査定価格 平米 坪	339万 円／平米 1,120万7,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都文京区後楽１丁目４番９８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	258万357 円／平米 853万660 円／坪
推定価格 平米 坪	272万6,817 円／平米 901万4,857 円／坪
標準価格 平米 坪	286万7,315 円／平米 947万9,343 円／坪
査定価格 平米 坪	354万 円／平米 1,170万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区後楽１丁目４番９８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万6,433 円／平米 640万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	209万6,139 円／平米 692万9,836 円／坪
標準価格 平米 坪	270万8,190 円／平米 895万3,276 円／坪
査定価格 平米 坪	335万 円／平米 1,107万5,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区後楽１丁目４番９８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	242万2,887 円／平米 801万64 円／坪
推定価格 平米 坪	228万6,039 円／平米 755万7,645 円／坪
標準価格 平米 坪	246万8,725 円／平米 816万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	305万 円／平米 1,008万3,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都文京区後楽１丁目４番９８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万3,353 円／平米 569万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	172万5,043 円／平米 570万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	242万9,638 円／平米 803万2,383 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情