路線価 (2023) 東京都文京区本駒込6-372-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 419万8,620 円
1平米当たり	1平米 127万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,100万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 552万1,020 円 1平米 167万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,200万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 555万4,080 円／坪 1平米 168万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区及び隣接区の広幅員道路沿いの商業地域と判定した。典型的需要者は収益目的の投資家や不動産業者等が想定される。高度利用が可能なうえ住宅地としてのブランドイメージもあり、店舗・事務所地のほか共同住宅地としての引き合いも強い。コロナ禍が一服し経済活動が再開する中、金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で、直近１年の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は３億円台が多い。 (2) 同一需給圏の範囲は、豊島区、文京区内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域と把握した。昨今の経済状況にあって中心的な需要者は地縁的選好性を有する個人、事業者、貸しビル業者等の外、まとまった規模の画地についてはマンション業者等の参入が見られる。商業集積の程度は普通であるが周辺環境等から比較的安定的な需要が見込める地域であり、中心となる価格帯は規模により差があるものの、総額で４億円～５億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地は中層店舗付共同住宅を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は規範的である外、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定要素を内包する面を有するため、本件ではより実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒込駅南方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
標準地の範囲
東	0 m
西	13 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12.5 m
面積	188 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの高層店舗兼共同住宅地域として成熟している。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、地域要因に特筆すべき変化もなく、しばらくは現状を維持してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 598万3,860 円 1平米 181万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 604万9,980 円 1平米 183万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 598万3,860円 1平米 181万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 604万9,980円 1平米 183万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や円安を背景に、外国人を含め投資家の物件取得意欲は引き続き旺盛。特にマンション適地は供給不足から高値取引が散見される。 (2)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加し用途の多様性のある不動産需要も見られる。
地域要因
(1)本郷通り沿いの商業性のほか、六義園を臨む眺望価値があり、共同住宅地域としての希少性も有する。地域要因に格別の変動はない。 (2)周辺環境、利便性等から従来より一定の需要は見られる。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は持ち直している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万4,852 円／平米 421万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	142万5,393 円／平米 471万2,349 円／坪
標準価格 平米 坪	174万4,667 円／平米 576万7,869 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,343 円／平米 486万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	162万3,999 円／平米 536万8,941 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	169万4,605 円／平米 560万2,364 円／坪
推定価格 平米 坪	174万5,443 円／平米 577万435 円／坪
標準価格 平米 坪	201万3,198 円／平米 665万5,633 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万5,008 円／平米 404万9,876 円／坪
推定価格 平米 坪	127万6,458 円／平米 421万9,970 円／坪
標準価格 平米 坪	196万765 円／平米 648万2,289 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本駒込６丁目３７２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,469 円／平米 485万4,759 円／坪
推定価格 平米 坪	153万145 円／平米 505万8,659 円／坪
標準価格 平米 坪	192万2,293 円／平米 635万5,101 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情