路線価 (2023) 東京都文京区千石2-201-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区千石２丁目２０１番２５
価格時点	2023 年
駅名	千石駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地の存する文京区及びその周辺区等で事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域、住商混在地域を中心とする地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー、不動産業者等である。都心中心部への利便性が比較的良好であるため、土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると１億円台前半から１．５億円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、文京区及び隣接区を含む店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とした企業法人及びマンション用地の取得を目的とするデベロッパーとなる。景気の回復傾向は鮮明であり、投資家等の投資意欲は回復している。土地需要の中心となる店舗兼共同住宅用地の価格帯は３００㎡程度で総額３億円から５億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は千石駅徒歩圏の商業地域に存し、投資採算性も考慮される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有する比準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿いの商業地域である。主な市場参加者は、文京区及び隣接区の企業法人、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千石駅南西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事業所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区千石２丁目２０１番２５
標準地の範囲
東	15 m
西	15 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺で都市計画道路事業が進行している
街路	１６．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事業所、共同住宅等が混在する商業地域であるが、利便性が良好であり、徐々に共同住宅としての利用が進むものと予測される。なお、周辺で都市計画道路事業が進捗しており、当該事業にも留意する必要がある。 (2)店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。概ね現状を維持して行くもの予測されるが、新型コロナウイルス感染症の影響も残り、予測は不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部賃貸市場に弱含みが見られるが、区内の資金調達環境に変化はなく投資物件への需要は根強い。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。 (2)個人消費の増加等により景気は回復傾向にある。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが見られる。
地域要因
(1)都市計画事業の進捗に留意が必要であるが、それ以外の地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 (2)文京区の路線商業地域である。個人消費の改善等により、不動産市場は回復傾向で推移している。
個別的要因	(1)代替競争不動産との関係において、二方路地であり、建物利用等においてやや優る。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石２丁目２０１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万8,995 円／平米 317万437 円／坪
推定価格 平米 坪	98万8,430 円／平米 326万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	116万5,601 円／平米 385万3,477 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	９２９０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石２丁目２０１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	96万1,538 円／平米 317万8,845 円／坪
推定価格 平米 坪	111万8,631 円／平米 369万8,194 円／坪
標準価格 平米 坪	110万9,753 円／平米 366万8,843 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石２丁目２０１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,578 円／平米 298万617 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,656 円／平米 300万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	104万9,256 円／平米 346万8,840 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区千石２丁目２０１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万1,412 円／平米 393万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	121万8,814 円／平米 402万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	120万6,747 円／平米 398万9,506 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情