路線価 (2023) 東京都台東区池之端4-219-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
価格時点	2023 年
駅名	根津駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 276万3,816 円 1平米 83万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 276万7,122 円／坪 1平米 83万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区及び隣接する文京区で、千代田線沿線及び山手線、日比谷線沿線等の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。台東区の住宅地は限定的であるため、従前より需要は比較的安定傾向にあり、新型コロナウイルス感染症の影響も少なく、経済社会活動の正常化が進むなかで、需要は安定的に推移している。標準地程度の規模の土地で、１．３億円～１．５億円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、主に台東区北西部及び隣接する文京区・荒川区の一部等において、地下鉄千代田線・日比谷線・ＪＲ山手線沿線の住宅地域がその範囲である。従来の需要者は地縁的選好性の強い個人が中心であったが、近年では他の地域の需要者も増加している。住宅購入については、低金利環境や各種支援施策を背景に堅調に推移している。取引の中心は、標準地規模の土地なら総額で１．２億円～１．５億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、査定価格の開差も大きくなったが再吟味し、より規範性のある事例を中心に比準価格を求めた。一方、近隣地域周辺においては共同住宅等も見られるが、賃貸物件に対する需要は、土地価格に見合うほど強いとはいえず、居住の快適性を重視する自用目的での取引が支配的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地は、収益性よりも居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において代替・競争関係にある事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	根津駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	16 m
北	16 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画区域に該当する
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、根津駅徒歩圏の低層住宅地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、利便性の高い地域であり、やや上昇の傾向で推移すると予測される。 (2)既存の住宅地で地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 291万5,892 円 1平米 88万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 296万2,176 円 1平米 89万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 291万5,892円 1平米 88万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 265万1,412円 1平米 80万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 296万2,176円 1平米 89万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 265万1,412円 1平米 80万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も多少みられたが、台東区の住宅地はその利便性の高さから、文京区隣接地域を中心に、底堅い需要を維持している。 (2)住宅地需要は概ね安定しているが、長期金利上昇、物価上昇等の住宅市場を減速させる可能性のある複数の要因が生じていることに留意が必要である。
地域要因
(1)文京区に隣接し、また利便性もあり、人気の高い地域であるが、既成の低層住宅地域であり、格別の変動要因はない。 (2)閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,987 円／平米 184万4,705 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,141 円／平米 182万5,378 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,535 円／平米 213万7,445 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,645 円／平米 77万2,430 円／坪
推定価格 平米 坪	78万3,398 円／平米 258万9,914 円／坪
標準価格 平米 坪	75万3,992 円／平米 249万2,698 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	58万9,086 円／平米 194万7,518 円／坪
推定価格 平米 坪	60万981 円／平米 198万6,843 円／坪
標準価格 平米 坪	83万2,384 円／平米 275万1,862 円／坪
査定価格 平米 坪	86万6,000 円／平米 286万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万7,847 円／平米 326万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	100万1,419 円／平米 331万691 円／坪
標準価格 平米 坪	99万3,471 円／平米 328万4,415 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	68万6,676 円／平米 227万151 円／坪
推定価格 平米 坪	72万4,982 円／平米 239万6,790 円／坪
標準価格 平米 坪	99万413 円／平米 327万4,305 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情