路線価 (2023) 東京都台東区根岸4-64-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区根岸４丁目６４番３
価格時点	2023 年
駅名	鶯谷駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	8,120万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万3,190 円／坪 1平米 61万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内北部及び荒川区の一部を含む山手線「鶯谷」駅から徒歩圏内の住宅地域を中心に、代替可能な区内の他の住宅地域も含む。土地の需要者は、会社員、個人事業主等が中心であるが、分譲業者の需要も多い。住宅需要が増加しているが、区内の住宅地面積は少なく、供給も少ないため、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は土地で５千万円から１億円程度であるが、規模によってはそれ以上の価格での取引も成り立つ。 (2) 同一需給圏は台東区北部の山手線外側と荒川区東日暮里等を含む住宅地域一帯及びその周辺地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人又は分譲業者が中心である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は、土地１３０㎡で８，０００万円前後、土地５０㎡程度に分割された新築戸建で５～６，０００万円台が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中小規模の一般住宅を中心に構成されている地域であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、不動産の取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とした上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の地価動向、代表標準地価格との比較検討結果を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熟成した戸建住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は分譲業者が中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地のような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶯谷駅北東方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区根岸４丁目６４番３
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	18 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地域要因に変動はないため、当分の間は、一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域として推移するものと予測する。 (2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 210万2,616 円 1平米 63万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 194万3,928円 1平米 58万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 210万2,616円 1平米 63万6,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 194万3,928円 1平米 58万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動産に対する需要の増加により、地価は上昇している。 (2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。
地域要因
(1)古くからの住宅地域であり、地域要因に変動はない。 (2)鶯谷駅徒歩圏で、入谷駅も利用可能な普通住宅地域で、土地が細分化されるケースも散見されるものの、市場特性に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区根岸４丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,645 円／平米 77万2,430 円／坪
推定価格 平米 坪	78万3,398 円／平米 258万9,914 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,571 円／平米 221万3,602 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区根岸４丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	112万2,508 円／平米 371万1,011 円／坪
推定価格 平米 坪	116万8,531 円／平米 386万3,163 円／坪
標準価格 平米 坪	68万962 円／平米 225万1,260 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区根岸４丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,858 円／平米 161万6,165 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,216 円／平米 177万2,730 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,475 円／平米 196万5,334 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区根岸４丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,499 円／平米 234万2,298 円／坪
推定価格 平米 坪	73万8,663 円／平米 244万2,020 円／坪
標準価格 平米 坪	74万6,124 円／平米 246万6,686 円／坪
査定価格 平米 坪	74万6,000 円／平米 246万6,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区根岸４丁目６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万7,847 円／平米 326万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	99万5,602 円／平米 329万1,460 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,704 円／平米 222万3,959 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情