路線価 (2023) 東京都台東区上野桜木1-16-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
価格時点	2023 年
駅名	鶯谷駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円 1平米 89万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円／坪 1平米 89万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内北西部及び文京区東部の東京メトロ千代田、日比谷線、ＪＲ山手線各駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、個人事業主、中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合二次取得者、中堅・富裕層が主である。戸建住宅用地の供給数が少ないことから需要は堅調、地価水準は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１．３億円前後である。 (2) 同一需給圏は、区内北西部を中心とする中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性の強い富裕層の区内在住者による自己使用目的及び地元不動産業者である。戸建用地の需要は堅調である一方、供給が僅少であることから地価水準は安定した上昇基調である。土地は対象標準地規模程度で１憶３千万円から１憶５千万円程度、新築戸建住宅は１憶円から１億円台後半を中心に取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は閑静な戸建住宅地域にあり、標準地規模の収益目的取引は相対的に少なく、自己使用としての取引が多く、収益性よりも居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域ではない。以上より区内北西部の住宅地の事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、周辺住宅市場動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存し、規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、居住の快適性、生活の安全性、利便性を重視しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、かつ、周辺住宅市場動向等を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶯谷駅西方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	212 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画区域に該当する
街路	基準方位　北５．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	212 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されている。ウィズコロナの下、地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、当該地域の住宅需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 313万4,088 円 1平米 94万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 311万4,252 円 1平米 94万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 313万4,088円 1平米 94万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 311万4,252円 1平米 94万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)台東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇は懸念されるものの、景気は持ち直しており、住宅地の供給が少ない事から需要は強含みとなっている。 (2)区の人口は増加傾向、増加率は東京都を大きく上回る。高齢化率は低下傾向。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが先行きは不透明。
地域要因
(1)旧来からブランド力のある生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っており市場性が増している。 (2)中規模一般住宅が多い熟成した閑静な住宅地域として地域の大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万156 円／平米 287万6,736 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,274 円／平米 302万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	90万73 円／平米 297万5,641 円／坪
査定価格 平米 坪	90万9,000 円／平米 300万5,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	68万6,676 円／平米 227万151 円／坪
推定価格 平米 坪	72万8,033 円／平米 240万6,877 円／坪
標準価格 平米 坪	94万1,828 円／平米 311万3,683 円／坪
査定価格 平米 坪	95万1,000 円／平米 314万4,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,499 円／平米 234万2,298 円／坪
推定価格 平米 坪	73万6,558 円／平米 243万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	94万6,733 円／平米 312万9,899 円／坪
査定価格 平米 坪	95万6,000 円／平米 316万536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	112万2,508 円／平米 371万1,011 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,286 円／平米 385万5,742 円／坪
標準価格 平米 坪	119万2,521 円／平米 394万2,474 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万7,847 円／平米 326万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,765 円／平米 327万2,163 円／坪
標準価格 平米 坪	99万756 円／平米 327万5,439 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情