路線価 (2023) 東京都台東区池之端1-14-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区池之端１丁目１４番１
価格時点	2023 年
駅名	湯島駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 429万7,800 円
1平米当たり	1平米 130万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 621万5,280 円 1平米 188万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	12億5,000万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 618万2,220 円／坪 1平米 187万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区及び隣接区を中心に最寄駅から徒歩圏に位置する中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。良好な居住環境を有するため、需要は高いものの、供給は少ない。需要者は、マンション建築を目的とする大手、中堅のデベロッパーである。土地価格は、投資採算性をもとに取引されるため、需要者によってまちまちであるが、底堅い需要があるため、高値での取引が多い。価格水準は、概ね２００万円／㎡前後程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、台東区を中心に東京都区部の城東エリアにおいてマンション開発が可能な地域である。主たる需要者はマンション開発業者であり、その需要は旺盛である。需要に比して供給が少ないため、マンションに適する土地の価格は上昇傾向にある。特に対象標準地のような立地条件に優れている土地は人気が高い。市場で需要の中心になる価格帯は、１平米あたり１８０万円から２００万円程度で、立地条件等によっては、より高額な取引もあり得る。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、不忍池を借景とする良好な住宅地域である。比準価格は、想定される需要者の取引事例を中心に求められ、市場性を反映した価格であるが、画地規模の類似性にやや欠ける。開発法による価格は、事業者の投資採算性に着目して求められており、説得力のある価格である。したがって、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、分譲マンション市場の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 高層マンション、事務所等が混在する住宅地域である。規模が大きい土地の需要者は、マンションデベロッパー等の不動産開発業者が中心で投資採算性が重視される。取引の実態を反映した比準価格及び投資採算性を重視した開発法による価格はそれぞれ規範性を有するが、本件では投資採算性を重視した開発法による価格が説得力を有する。以上により本件では開発法による価格を標準とし、比準価格を参酌し、単価と総額との関連等を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湯島駅北西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	201.5 坪 (666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層マンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区池之端１丁目１４番１
標準地の範囲
東	0 m
西	45 m
南	25 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	43 m
面積	645 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３．４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第一種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持しつつ良好な住宅地として推移していくものと思料する。地価水準は、マンション適地の底堅い需要があるが、景気動向により不透明である。 (2)高層マンション、事務所等が混在する住宅地域であるが、地域要因に変動は認められないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 634万7,520 円 1平米 192万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 644万6,700円 1平米 195万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 581万8,560円 1平米 176万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 634万7,520円 1平米 192万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 581万8,560円 1平米 176万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は増加傾向が続いている。ウィズコロナの下、景気は持ち直しつつあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に影響を与えることが懸念される。 (2)区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動産に対する需要の増加により、地価は上昇している。
地域要因
(1)上野公園に近く、良好な住宅地域にあるため、周辺地域においても、マンション建築は盛んである。 (2)居住環境の良い地域であり、マンション開発業者の需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端１丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	145万8,504 円／平米 482万1,814 円／坪
推定価格 平米 坪	144万446 円／平米 476万2,114 円／坪
標準価格 平米 坪	199万5,078 円／平米 659万5,728 円／坪
査定価格 平米 坪	205万 円／平米 677万7,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端１丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,501 円／平米 174万612 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,095 円／平米 221万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	101万2,247 円／平米 334万6,489 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端１丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	117万9,404 円／平米 389万9,110 円／坪
推定価格 平米 坪	119万3,145 円／平米 394万4,537 円／坪
標準価格 平米 坪	165万7,146 円／平米 547万8,525 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端１丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万4,564 円／平米 292万4,369 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,678 円／平米 299万7,477 円／坪
標準価格 平米 坪	167万2,838 円／平米 553万402 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区池之端１丁目１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万9,817 円／平米 502万4,515 円／坪
推定価格 平米 坪	152万1,290 円／平米 502万9,385 円／坪
標準価格 平米 坪	225万429 円／平米 743万9,918 円／坪
査定価格 平米 坪	232万 円／平米 766万9,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情