路線価 (2023) 東京都台東区上野4-38-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区上野４丁目３８番５外
価格時点	2023 年
駅名	上野広小路駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 2,658万240 円
1平米当たり	1平米 804万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	16億2,000万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,372万1,200 円 1平米 1,020万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	16億2,000万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,372万1,200 円／坪 1平米 1,020万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、類似する都心区のターミナル駅、拠点駅周辺の高度商業地域を中心とする圏域。需要者は、資本力を有する各種事業者及び投資会社等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により、ホテル・店舗ビル用地等への需要は減退していたが、行動制限の緩和以降、観光客の回復も一部みられ、継続的な金融緩和等を背景として、需要も回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏の範囲は、上野駅周辺の繁華性の高い商業地域のほか、都心区の主要駅、拠点駅周辺の高度商業地域と把握される。需要者は、資金力を有する事業者、投資法人等が中心である。需給動向は底堅く推移するが、先行き不透明感から慎重な動きも見られる。取引価格は、規模や立地等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、事例は地域格差の大きいものもあるが、より規範性のある事例を中心に比準価格を求めており、市場性を反映しているといえる。一方、収益還元法には想定の要素も内在しているが、収益価格は、高度商業地域に存する標準地の収益性・投資採算性を反映していると判断される。よって、比準価格と収益価格をほぼ等しく関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映しており、信頼性は高いと判断される。また、上野駅周辺に広がる商業地域で、収益不動産の取得を目的とした需要も多く、収益性が重視される。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格及び投資家が着目する収益性を反映した収益価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野広小路駅北方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区上野４丁目３８番５外
標準地の範囲
東	13 m
西	0 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、上野中心部の高度商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、景気動向にも影響されるが、新型コロナウイルス感染症の影響も薄まるなかで、やや上昇で推移すると考えられる。 (2)上野地区中心部の繁華性の高い高度商業地域であり、今後も現況のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,636万6,000 円 1平米 1,100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,438万2,400 円 1平米 1,040万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,636万6,000円 1平米 1,100万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 3,256万4,100円 1平米 985万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,438万2,400円 1平米 1,040万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 3,256万4,100円 1平米 985万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響もみられたが、利便性の高い台東区商業地は、景気も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向にある。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)上野中心部の代表的な高度商業地域であり、観光客の回復も一部みられることから、新型コロナウイルス感染症が残るなかでの需要の動きもみられる。 (2)上野駅周辺の繁華性の高い商業地域であり、地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都台東区上野４丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,304万7,791 円／平米 4,313万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1,337万3,986 円／平米 4,421万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1,144万536 円／平米 3,782万2,412 円／坪
査定価格 平米 坪	1,140万 円／平米 3,768万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都台東区上野４丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1,064万3,376 円／平米 3,518万7,001 円／坪
査定価格 平米 坪	1,060万 円／平米 3,504万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都台東区上野４丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	1,091万88 円／平米 3,606万8,751 円／坪
査定価格 平米 坪	1,090万 円／平米 3,603万5,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	新宿駅東口地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都台東区上野４丁目３８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,731万2,307 円／平米 5,723万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	1,677万9,621 円／平米 5,547万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	1,430万4,877 円／平米 4,729万1,923 円／坪
査定価格 平米 坪	1,430万 円／平米 4,727万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	北西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情