路線価 (2023) 東京都台東区雷門1-46-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区雷門１丁目４６番２
価格時点	2023 年
駅名	田原町駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 343万8,240 円
1平米当たり	1平米 104万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は台東区内を主に隣接区に及ぶ幹線道路沿いの商業地域である。特に東京メトロ銀座線沿線の地域と代替性が高い。需要者の中心は地縁のある法人、不動産投資ファンド、マンション開発業者等である。店舗、事務所の賃貸市場は一部弱含みであるが、土地の売買市場は需要に対し供給は少なく、新型コロナからの持ち直し、経済正常化への期待から地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で総額１億円～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は台東区及び周辺区において、中高層の店舗、事務所ビル等が開発可能なエリアであり、台東区内外の一般企業、不動産業者等による自用、収益両面での需要が見られる。今後も新型コロナウイルス感染症の感染拡大が懸念材料であることに変わりはないが、経済活動が徐々に正常化へ向かう中にあって、取引利回りは低下傾向で推移している。土地の価格帯としては標準地程度の規模で総額１億２千万～１億３千万円が標準的と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用の事務所ビル、店舗兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる商業地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資採算性を反映しており、収益性が重視される標準地の存する市場の特性に適合した価格である。よって比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、想定要素が多いものの、賃貸市場の成熟した地域性に鑑み、投資採算性を反映する収益価格は重視すべきである。よって、本件においては、実勢に即した比準価格及び収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	田原町駅　東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗付マンションが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区雷門１丁目４６番２
標準地の範囲
東	15 m
西	55 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)今後も浅草通り沿いに中高層の店舗兼事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域としての現状が維持されると予測する。地価については、稀少性を反映して底堅く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)台東区の土地取引件数、取引面積は直近１年で増加、取引利回りは横ばい乃至低下傾向。商業地の取引価格は大半の地点で上昇に転じている。 (2)世界的な金融引き締めによる海外景気の下振れが国内景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)区中央部の普通商業地域である。事務所、店舗とも市況は回復傾向だが、大型物件等の一部の賃貸市場は弱含み。住宅需要は堅調。 (2)潜在的な土地需要が多いエリアであり、地価の年間変動率はプラス圏で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区雷門１丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万7,517 円／平米 425万6,531 円／坪
推定価格 平米 坪	136万4,516 円／平米 451万1,090 円／坪
標準価格 平米 坪	157万7,475 円／平米 521万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	158万 円／平米 522万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区雷門１丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,395 円／平米 326万1,022 円／坪
推定価格 平米 坪	126万3,525 円／平米 417万7,214 円／坪
標準価格 平米 坪	130万2,603 円／平米 430万6,406 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区雷門１丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万9,396 円／平米 723万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	245万711 円／平米 810万2,051 円／坪
標準価格 平米 坪	181万1,316 円／平米 598万8,211 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区雷門１丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万751 円／平米 565万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	169万9,346 円／平米 561万8,038 円／坪
標準価格 平米 坪	175万5,523 円／平米 580万3,759 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区雷門１丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万7,093 円／平米 894万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	276万3,942 円／平米 913万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	140万5,871 円／平米 464万7,810 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情