土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都台東区竜泉3-260-2外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 台東区
東京都台東区竜泉3丁目260番2外 (台東)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域)
  • 三ノ輪駅 から 300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
152万760
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
46万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 台東区東京都台東区竜泉3丁目260番2外
価格時点 2023
駅名 三ノ輪駅 から 300m
路線価
1坪当たり 1坪 152万760
1平米当たり 1平米 46万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1億1,600万
(196 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 196万3,764
1平米 59万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1億1,600万
(196 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 196万3,764 円/坪
1平米 59万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区北部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。繁華性等の劣る地域ではあるが、最寄駅から徒歩圏で利便性があり、新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感も弱まり、需要は比較的安定的である。標準地程度の規模の土地で1.1億円~1.3億円程度の物件が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は区内北部及び隣接する荒川区南部の商業地域で、「三ノ輪」「入谷」「南千住」「浅草(つくばエクスプレス)」駅圏の小規模店舗事務所、店舗併用住宅、中層マンション等が多い地域がその中心となる。また、主な需要者は、不動産開発業者、投資家及び地縁的選好性を有する自己利用目的の事業法人等である。市場の中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額1.1億円~1.3億円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めており、市場性を反映している。一方、最寄駅から徒歩圏であるが、住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほど強いとはいえず、収益性が取引の中心とはいい難い地域で、また収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(2) 比準価格は場所的類似性が比較的強い台東区北部の取引事例を中心に求めた実証的な価格である。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがって、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 三ノ輪駅南方
距離 300 m
土地の状態
土地面積 59.3 坪 (196 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 事務所兼共同住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 台東区東京都台東区竜泉3丁目260番2外
標準地の範囲
25 m
西 25 m
20 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 17 m
面積 200 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 11m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、三ノ輪駅徒歩圏の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、今後の景気動向にも影響されるが、やや上昇傾向で推移すると考えられる。

(2)近年は事務所需要が低下し、老朽化した建物の住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 213万2,370
1平米 64万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 214万2,288
1平米 64万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 213万2,370
1平米 64万5,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 189万4,338
1平米 57万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 214万2,288
1平米 64万8,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2019年
1坪 189万4,338
1平米 57万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響もみられたが、利便性の高い台東区商業地は、景気も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向にある。

(2)景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に対する投資家の需要は引き続き好調である。

地域要因
(1)三ノ輪駅徒歩圏の既成の商業地域で格別の変動要因はなく、新型コロナウイルス感染症による影響も少なく、全般的に需要も認められる。

(2)立地条件のやや劣る地域ではあるものの、割安感があるため需要は底堅い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 05(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区竜泉3丁目260番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
12万9,319 円/平米
42万7,529 円/坪
推定価格 平米
43万9,253 円/平米
145万2,170 円/坪
標準価格 平米
54万7,697 円/平米
181万686 円/坪
査定価格 平米
54万8,000 円/平米
181万1,688 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 06(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区竜泉3丁目260番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
37万2,588 円/平米
123万1,776 円/坪
推定価格 平米
43万960 円/平米
142万4,754 円/坪
標準価格 平米
68万7,337 円/平米
227万2,336 円/坪
査定価格 平米
68万7,000 円/平米
227万1,222 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 中高層階住専地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 16(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区竜泉3丁目260番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
79万3,336 円/平米
262万2,769 円/坪
推定価格 平米
78万318 円/平米
257万9,731 円/坪
標準価格 平米
75万1,751 円/平米
248万5,289 円/坪
査定価格 平米
75万2,000 円/平米
248万6,112 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 16(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区竜泉3丁目260番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
57万4,263 円/平米
189万8,513 円/坪
推定価格 平米
59万606 円/平米
195万2,543 円/坪
標準価格 平米
57万6,764 円/平米
190万6,782 円/坪
査定価格 平米
57万7,000 円/平米
190万7,562 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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