路線価 (2023) 東京都台東区竜泉3-88-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
価格時点	2023 年
駅名	三ノ輪駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万264 円 1平米 84万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は台東区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者はマンション開発業者や不動産投資家等が中心と考えられる。都心部のマンション需要は堅調であり、マンション適地は希少性を有することから、マンション用地の物件取得競争は継続している。地価水準は立地条件や画地規模等により一様に把握し難いが、市場における土地取引の中心価格帯は標準地程度で総額１億円前後となっている。 (2) 同一需給圏は台東区及び周辺区において中規模の店舗、事業所、マンション等が開発可能なエリアであり、台東区内外の一般企業、不動産業者等による自用及び収益目的での需要が見られる。今後も新型コロナウイルス感染症の感染拡大が懸念材料であることに変わりはないが、経済活動が徐々に正常化へ向かう中にあって、取引利回りは低下傾向で推移している。土地の価格帯としては標準地程度の規模で総額１億円前後が標準的な水準と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いの類似事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られたものと思料する。収益価格は最有効使用の店舗付共同住宅を想定して査定しており、収益性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含む。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、理論的な収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反映することから重視すべきであるが、想定要素が多く低位に試算され、取引の実態とは乖離が生じた。よって、本件においては、実勢に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ノ輪駅南方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の各種店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	55 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国際通り沿いの商業地域であり、今後も当面の間は現状を維持するものと予測する。 (2)中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ現状が維持されると予測する。住商両面で需要の見込めるエリアであり、地価は底堅く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 304万1,520 円 1平米 92万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 297万5,400円 1平米 90万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 268万1,166円 1平米 81万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 304万1,520円 1平米 92万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 268万1,166円 1平米 81万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。 (2)世界的な金融引き締めによる海外景気の下振れが国内景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)国際通り沿いの高度利用が可能な商業地域である。地域要因に特段の変化は認められない。 (2)潜在的な土地需要は底堅く、地価の年間変動率はプラス圏で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,397 円／平米 295万264 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,912 円／平米 300万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	93万9,992 円／平米 310万7,614 円／坪
査定価格 平米 坪	94万 円／平米 310万7,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	698 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,711 円／平米 214万1,333 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,938 円／平米 212万8,859 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,881 円／平米 294万8,559 円／坪
査定価格 平米 坪	89万2,000 円／平米 294万8,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,644 円／平米 207万1,685 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,086 円／平米 211万9,430 円／坪
標準価格 平米 坪	90万6,769 円／平米 299万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区竜泉３丁目８８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万9,835 円／平米 300万7,915 円／坪
推定価格 平米 坪	93万4,401 円／平米 308万9,130 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,386 円／平米 285万7,660 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情