路線価 (2023) 東京都台東区台東2-21-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区台東２丁目２１番６
価格時点	2023 年
駅名	仲御徒町駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万5,374 円 1平米 77万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万2,068 円／坪 1平米 77万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区南部の普通商業地域である。主な需要者は、地元の個人・法人のほか不動産開発業者等である。繁華性に乏しい地域であるが用途の多様性が認められ、良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、開発ないし投資利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額１億円～２億円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、主として台東区内の幹線道路背後で、事務所ビル、住宅等が混在する商業地域と判定した。需要者の属性は、地元の事業会社、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模１７５㎡程度で、１億２０００万円から１億５０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性も認められる商業地域であるものの、想定要素や変動要素が介在し収益価格の実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 台東区南部の幹線道路背後で事務所、住宅等が混在する当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仲御徒町駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所、倉庫兼駐車場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の事務所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区台東２丁目２１番６
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	11 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	360 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仲御徒町駅及び新御徒町駅徒歩圏の普通商業地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準も堅調に推移するものと予測される。 (2)需要が安定的な台東区南部の商業地域として、今後も現在の環境を維持するものと予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 277万428 円 1平米 83万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 271万920円 1平米 82万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 247万6,194円 1平米 74万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 277万428円 1平米 83万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 247万6,194円 1平米 74万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)実体経済が新型コロナの影響から回復局面に入り、低金利が継続し資産価格を下支えしている。観光客数は外国人も含め回復しつつある。 (2)世界的な金融引締め等の影響による景気の下振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)台東区南部の既成の商業地域であり、格別の変動要因はなく、繁華性も乏しいが、台東区商業地全般への底堅い需要の影響下にある。 (2)台東区南部の安定的な需要が見込まれる幹線道路背後の商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東２丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万1,326 円／平米 307万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	93万6,751 円／平米 309万6,899 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,265 円／平米 241万7,562 円／坪
査定価格 平米 坪	73万1,000 円／平米 241万6,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東２丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	117万9,404 円／平米 389万9,110 円／坪
推定価格 平米 坪	119万5,435 円／平米 395万2,108 円／坪
標準価格 平米 坪	98万9,599 円／平米 327万1,614 円／坪
査定価格 平米 坪	99万 円／平米 327万2,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東２丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,430 円／平米 64万2,786 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,904 円／平米 223万4,539 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,113 円／平米 226万1,678 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東２丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万6,591 円／平米 217万690 円／坪
推定価格 平米 坪	66万8,410 円／平米 220万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	69万1,220 円／平米 228万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	69万1,000 円／平米 228万4,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東２丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万450 円／平米 274万5,468 円／坪
推定価格 平米 坪	91万1,747 円／平米 301万4,236 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,821 円／平米 305万846 円／坪
査定価格 平米 坪	92万3,000 円／平米 305万1,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情