路線価 (2023) 東京都台東区台東4-31-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区台東４丁目３１番１２外
価格時点	2023 年
駅名	仲御徒町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 922万3,740 円
1平米当たり	1平米 279万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	13億2,000万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,325万7,060 円 1平米 401万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	13億2,000万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,322万4,000 円／坪 1平米 400万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区及び隣接区の繁華性のある幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、機関投資家、不動産投資ファンド等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、開発ないし投資利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額１０億円～１５億円程度である。 (2) 同一需給圏は、最寄駅から徒歩圏に位置する繁華な商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は収益目的での法人である。「仲御徒町」駅から至近に位置し、潜在的な土地の需要は高い。上野駅周辺の地域では、投資ファンド等の取引も旺盛であり、底堅い需要があるものの、取引は顕在化しない。価格水準の把握は困難であるが、標準地規模の土地価格の総額は、概ね１０～１５億円程度が取引の中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が高い商業地域であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅至近の繁華な商業地域である。比準価格は、駅からの接近性、街路条件に着目した類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、賃貸市場の需給動向をとらえた建物を想定して求め、収益性を反映した価格が得られた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	仲御徒町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区台東４丁目３１番１２外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仲御徒町駅近接の昭和通り沿いの商業地域であり、繁華性に優れる。地域要因について特段の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準も引き続き堅調に推移するものと予測される。 (2)仲御徒町駅近接の中高層店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ地域で、繁華性に優れる。周辺地域で大規模店舗の建替えが行われた。地価水準は今後の景気動向により、不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,388万5,200 円 1平米 420万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,421万5,800 円 1平米 430万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,388万5,200円 1平米 420万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 1,279万4,220円 1平米 387万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,421万5,800円 1平米 430万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 1,279万4,220円 1平米 387万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)実体経済が新型コロナの影響から回復局面に入り、低金利が継続し資産価格を下支えしている。観光客数は外国人も含め回復しつつある。 (2)土地需要は底堅いものがある。ウィズコロナの下、景気は持ち直しつつあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に影響を与えることが懸念される。
地域要因
(1)駅近接の繁華性のある商業地域で、引き続き商業施設用地としての需要は堅調に推移している。 (2)駅至近の商業地域であるため、昼夜問わず人通りは多い、繁華な商業地域に存する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東４丁目３１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	305万1,592 円／平米 1,008万8,563 円／坪
推定価格 平米 坪	345万6,260 円／平米 1,142万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	387万9,080 円／平米 1,282万4,238 円／坪
査定価格 平米 坪	418万 円／平米 1,381万9,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東４丁目３１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万7,093 円／平米 894万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	276万3,942 円／平米 913万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	352万5,436 円／平米 1,165万5,091 円／坪
査定価格 平米 坪	380万 円／平米 1,256万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東４丁目３１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	366万6,057 円／平米 1,211万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	387万8,688 円／平米 1,282万2,943 円／坪
標準価格 平米 坪	505万375 円／平米 1,669万6,540 円／坪
査定価格 平米 坪	544万 円／平米 1,798万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区台東４丁目３１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	310万8,565 円／平米 1,027万6,916 円／坪
推定価格 平米 坪	346万9,172 円／平米 1,146万9,083 円／坪
標準価格 平米 坪	534万5,411 円／平米 1,767万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	576万 円／平米 1,904万2,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	595 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情