路線価 (2023) 東京都台東区日本堤2-109-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
価格時点	2023 年
駅名	南千住駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円／坪 1平米 43万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内北部及び隣接する荒川区南部の商業地域だが、「南千住」「三ノ輪」「入谷」「浅草」駅圏の中低層の店舗・事務所兼共同住宅、一般住宅、事業所等の混在する地域がその中心となる。需要者は、規模の大きなものは不動産開発業者等であるが、標準地程度の規模では、地縁的選好性を有する自己利用目的の個人、法人等である。市場の中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額４．５千万円～５．５千万円程度である。 (2) 同一需給圏を台東区北部及び中部並びに荒川区南部の一部で、事務所、店舗、作業所のほか、一般住宅、共同住宅等も混在する商業地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁性を有する法人事業者及び個人事業主である。新型コロナの規制緩和、各種政策効果の影響により需要は底堅い。市場の中心価格帯は規模・用途により異なるものの、標準地程度の規模の土地で概ね４，０００万円～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は場所的類似性が比較的強い台東区北部の取引事例を中心に求めた実証的な価格である。一方、収益価格は事務所兼共同住宅を想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがって、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるが、想定要素が多く、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことからやや低位に試算された。本件では客観的かつ実証的な比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南千住駅南方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所、作業所の中に住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住専地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域であるものの繁華性に欠けるため、老朽化した店舗併用住宅や作業所等については、住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (2)事務所、作業所に住宅が混在する繁華性の乏しい商業地域であり、今後についても現状を維持するものと予測する。新型コロナの規制緩和の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 154万596 円 1平米 46万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に対する投資家の需要は引き続き好調である。 (2)新型コロナの規制緩和、世界的な金融引き締め、物価高騰によるインフレリスク等が不動産価格にどのような影響を与えるか注視する必要がある。
地域要因
(1)立地条件の劣る地域ではあるものの、割安感があるため需要は底堅い。 (2)事務所や作業所、住宅等が見受けられる繁華性の乏しい混在型の商業地域である。地域要因に大きな変化は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,588 円／平米 123万1,776 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,445 円／平米 145万9,417 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,865 円／平米 161万6,188 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,520 円／平米 155万8,845 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,770 円／平米 164万5,628 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,086 円／平米 158万3,858 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,117 円／平米 122万6,913 円／坪
推定価格 平米 坪	35万8,746 円／平米 118万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	43万6,962 円／平米 144万4,596 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,413 円／平米 124万1,115 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,761 円／平米 138万4,424 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,774 円／平米 153万6,543 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情