路線価 (2023) 東京都台東区北上野2-49-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区北上野２丁目４９番２
価格時点	2023 年
駅名	入谷駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万320 円／坪 1平米 72万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は台東区北部、中央部の商業地域が中心で、特に入谷駅徒歩圏の幹線道路背後の商業地と代替性が高い。土地の需要者は小規模な土地については個人、中小法人等が中心であり、規模が纏まった土地については比較的資金力を有する法人、マンション開発業者等の需要が見られる。事務所素地等需要は停滞している一方、マンション等需要が旺盛で地価は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は、台東区内の商業地域である。需要者の属性は、自用または賃貸用ビルの敷地としての使用を目的とする一般企業、マンション等の開発を行う不動産業者等である。当地は、商業地としての繁華性はやや低位であるが、住宅としての生活利便性を備える地域に存することから、纏まった規模の土地についてはマンション用地としての需要が強い。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額１．３億円から１．４億円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所兼マンションと事務所ビルが多い商業地域にあるが貸店舗・事務所ビル、賃貸マンションのほか、自用の事務所ビル、事業所併用住宅も多い地域にある。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より区内北部、中央部に位置する事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実証的かつ客観的な価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	入谷駅南方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、車庫兼共同住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区北上野２丁目４９番２
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)入谷駅徒歩圏、事務所等の中に住宅等が混在する地域にあるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。ウィズコロナの下、地価は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。 (2)当面は概ね現状を維持するものと予測する。周辺においては共同住宅の竣工、小規模飲食店舗のオープン等も見られ、市場性の向上により地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万2,560 円 1平米 76万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 230万4,282円 1平米 69万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 230万4,282円 1平米 69万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)台東区の人口、世帯数は増加傾向、インバウンド回復傾向、物価上昇は懸念されるものの、景気は持ち直しており、不動産投資需要は強含みである。 (2)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)入谷駅徒歩圏、幹線道路背後地の地域では事務所地としての市場性は低下する一方交通利便性に優れることから住宅用地としての市場性が増している。 (2)混在型の商業地域として熟成しており、現状は地域要因に特段の変化は認められない。マンション用地としての土地利用が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区北上野２丁目４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,520 円／平米 155万8,845 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,836 円／平米 159万6,256 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,984 円／平米 250万5,895 円／坪
査定価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区北上野２丁目４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万4,326 円／平米 325万4,182 円／坪
推定価格 平米 坪	102万1,730 円／平米 337万7,839 円／坪
標準価格 平米 坪	99万1,971 円／平米 327万9,456 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区北上野２丁目４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万1,328 円／平米 291万3,670 円／坪
推定価格 平米 坪	89万7,586 円／平米 296万7,419 円／坪
標準価格 平米 坪	76万4,554 円／平米 252万7,616 円／坪
査定価格 平米 坪	76万5,000 円／平米 252万9,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区北上野２丁目４９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万450 円／平米 274万5,468 円／坪
推定価格 平米 坪	91万4,369 円／平米 302万2,904 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,512 円／平米 258万3,679 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情