路線価 (2023) 東京都台東区今戸1-4-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区今戸１丁目４番２５
価格時点	2023 年
駅名	浅草駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	7,450万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万2,426 円 1平米 52万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,440万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円／坪 1平米 52万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区内の商住混在地域で広域的な範囲であり、標準地が存する地域は、マンションが増加傾向にある。需要者は、自営業者、賃貸用不動産を取得する目的の投資家、マンションデベロッパー等である。繁華性は高くはないが、商住混在地域として、用途の多様性は有する。土地の需要に対し、供給が少ないために地価は上昇している。需要の中心となる土地の価格帯は、１平米あたり５０万円から９０万円程度で、規模、用途等により異なる。 (2) 同一需給圏は、区内北東部の営業所兼住宅とマンション等が混在する、最寄駅から徒歩限界圏の商住混在地域である。需要者の中心は自己使用目的の個人事業主、地縁性を有する法人等であるが、個人の一次取得者による戸建住宅地需要、投資家や地元不動産業者によるマンション適地の需要も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や立地条件、環境条件により用途の多様性が見られ、一様に把握し難いが、対象標準地規模程度では総額７～８千万円台となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、営業所兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域で用途の多様性を有し、自用の営業所、マンション等、その利用も様々である。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格を標準とした上で、収益価格を比較考量し、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連、代表標準地価格との比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の地域は、営業所兼住宅、マンション等が混在する準幹線道路等沿いの近隣商業地域で、比準価格は類似地域の事例を採用し、市場を反映した信頼性を有する価格が得られた。収益価格は事務所兼共同住宅の建築を想定し、投資採算性に着目した理論的な価格であるが、想定要素も多い。したがって本鑑定評価では、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浅草駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、倉庫兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区今戸１丁目４番２５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	中高層階住専地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)営業所兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域で、共同住宅の割合も増加している。特段に地域要因に変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)営業所兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域で、地域内にはマンション建設も見られるが大きな地域要因の変動はない。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、地域の需要は堅調で地価水準は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 166万6,224円 1平米 50万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 181万1,688円 1平米 54万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 166万6,224円 1平米 50万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動産に対する需要の増加により、地価は上昇している。 (2)区の人口は増加傾向、増加率は東京都を大きく上回る。高齢化率は低下傾向。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが先行きは不透明。
地域要因
(1)営業所兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域で共同住宅の割合が増加している。 (2)営業所兼住宅、共同住宅等が混在する最寄駅から距離のある近隣商業地域。マンション建設が進んでいるが地域内に大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区今戸１丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,171 円／平米 131万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	40万4,320 円／平米 133万6,682 円／坪
標準価格 平米 坪	55万2,350 円／平米 182万6,069 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区今戸１丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,117 円／平米 122万6,913 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,145 円／平米 119万3,945 円／坪
標準価格 平米 坪	54万8,020 円／平米 181万1,754 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	中高層階住専地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区今戸１丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,667 円／平米 277万2,633 円／坪
推定価格 平米 坪	84万1,905 円／平米 278万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,287 円／平米 189万8,593 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区今戸１丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,198 円／平米 87万133 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,879 円／平米 88万5,608 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,285 円／平米 173万9,898 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区今戸１丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,683 円／平米 115万6,052 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,402 円／平米 116万1,735 円／坪
標準価格 平米 坪	56万4,955 円／平米 186万7,741 円／坪
査定価格 平米 坪	56万5,000 円／平米 186万7,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情