路線価 (2023) 東京都台東区入谷1-239-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
価格時点	2023 年
駅名	入谷駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,460万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 263万4,882 円 1平米 79万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,510万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 265万8,024 円／坪 1平米 80万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区北部の最寄駅から徒歩圏に位置する商業地域が中心。需要者の中心は、地縁性を有する自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人である。規模がまとまればマンションデベロッパーの参入も想定される。標準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。規模により価格はまちまちであり、価格水準の把握はやや困難であるが、標準地規模での土地総額は概ね６～８千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏を台東区中部及び北部の店舗、共同住宅等が存する商業地域と判定した。主な需要者は圏内に地縁的選好性を有する個人、法人等であるが、規模が纏まれば分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは台東区の中でも供給が少なく、開発ないし投資利益が見込まれる物件についての需要は堅調であり、特に分譲マンション用地の需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で概ね６，０００万円～８，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、低層階を店舗とした共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、台東区北部の街路条件等で類似する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の需要が高いため店舗のほか住宅を想定しているため、やや低めに試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格の査定にあたっては、区内北部のうち、地域特性が類似した事例を中心に求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	入谷駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等を中心とした商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
標準地の範囲
東	15 m
西	60 m
南	0 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)金美館通り沿いの商業地域であるが、マンション等の住宅の建築が多く認められる。今後は、店舗と住宅が混在する地域へと推移するものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。 (2)金美館通り沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、近年はマンションへの建て替えが進んでいる。新型コロナの規制緩和の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 279万6,876 円 1平米 84万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 289万9,362 円 1平米 87万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 279万6,876円 1平米 84万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 255万8,844円 1平米 77万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 289万9,362円 1平米 87万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 255万8,844円 1平米 77万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地需要は底堅いものがある。ウィズコロナの下、景気は持ち直しつつあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に影響を与えることが懸念される。 (2)新型コロナの規制緩和、世界的な金融引き締め、物価高騰によるインフレリスク等が不動産価格にどのような影響を与えるか注視する必要がある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏に位置する店舗併用共同住宅が多くみられる地域。同一路線上では、マンション建築中の土地が多くみられる。 (2)金美館通り商店会の商業地域であるが、近年はマンション用地への建替えが見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万3,896 円／平米 179万8,120 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,601 円／平米 226万9,903 円／坪
標準価格 平米 坪	75万2,852 円／平米 248万8,929 円／坪
査定価格 平米 坪	75万3,000 円／平米 248万9,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,667 円／平米 277万2,633 円／坪
推定価格 平米 坪	84万1,905 円／平米 278万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	97万2,177 円／平米 321万4,017 円／坪
査定価格 平米 坪	97万2,000 円／平米 321万3,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,931 円／平米 101万4,714 円／坪
推定価格 平米 坪	104万496 円／平米 343万9,880 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,803 円／平米 286万8,957 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,263 円／平米 189万8,513 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,430 円／平米 199万1,634 円／坪
標準価格 平米 坪	71万413 円／平米 234万8,625 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区入谷１丁目２３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万2,065 円／平米 258万5,507 円／坪
推定価格 平米 坪	79万5,360 円／平米 262万9,460 円／坪
標準価格 平米 坪	94万7,986 円／平米 313万4,042 円／坪
査定価格 平米 坪	94万8,000 円／平米 313万4,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情