路線価 (2023) 東京都墨田区亀沢4-21-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
価格時点	2023 年
駅名	錦糸町駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万4,830 円／坪 1平米 55万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区南部における混在住宅地域を主体に形成される地域と把握した。その主な需要者は、地縁性のある中小事業者、マンション開発業者等、小規模な土地であれば自用目的の個人も想定される。低金利の継続やテレワークの進展等に伴い、住宅需要は回復している。需要の中心となる価格帯は、標準地程度の規模の土地で１億円～１億円後半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は墨田区南部から中部の混在住宅地域である。特にＪＲ総武線沿線の地域と代替性が高い。需要者の中心は地縁のある法人や個人事業者層、マンション開発業者等、小規模な土地は自用目的の個人も想定される。市場は新型コロナから回復傾向にあり、利便性、都心部と比較した割安感から需要は底堅い。近年住宅用途への建替えが顕著で共同住宅は供給過剰感もある。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で９千万円～１．５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅、事業所等の混在地域としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資目的の需要者の行動を反映しているが、想定要素を含み、また土地価格に見合った賃料が得られていないことから、やや低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	錦糸町駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	作業所、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)共同住宅、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万7,152 円 1平米 59万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 176万2,098円 1平米 53万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)墨田区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は増減を繰り返し概ね横ばいにて推移。土地取引件数は直近１年で増加、住宅地の取引価格は上昇傾向。
地域要因
(1)住宅需要は堅調であり、住宅低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあり、地価の上昇が継続している。 (2)区南部のＪＲ総武線沿線の住宅地域は利便性良好で需要は堅調。人口の郊外への流出も見られるが、依然転入超過で価格、賃料とも上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,463 円／平米 148万2,619 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,620 円／平米 167万1,580 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,857 円／平米 193万231 円／坪
査定価格 平米 坪	59万6,000 円／平米 197万376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,556 円／平米 157万2,188 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,276 円／平米 181万2,600 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,133 円／平米 190万8,002 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,313 円／平米 145万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,650 円／平米 148万6,543 円／坪
標準価格 平米 坪	55万3,075 円／平米 182万8,466 円／坪
査定価格 平米 坪	56万4,000 円／平米 186万4,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区亀沢４丁目２１番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,045 円／平米 180万1,919 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,198 円／平米 183万5,485 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,061 円／平米 225万4,894 円／坪
査定価格 平米 坪	69万6,000 円／平米 230万976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情