路線価 (2023) 東京都墨田区千歳1-6-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区千歳１丁目６番７
価格時点	2023 年
駅名	森下駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億8,500万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万5,266 円 1平米 66万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億8,600万 円 (431 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万1,878 円／坪 1平米 66万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は墨田区中・南部及び隣接する江東区内において、マンション需要を主体に取引市場が形成される地域と判定され、分譲マンション用地を標準的使用とする共同住宅地域である。よって、その需要者の中心は分譲マンション開発業者等と見受けられ、当圏域におけるエンドユーザーの分譲マンション需要も引続き高まっている。市場での土地（マンション素地）の中心となる価格帯は規模にもよるが、２億円～４億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏の範囲は墨田区、江東区及び両区に隣接する区内の最寄駅徒歩圏内のマンションが多く見られる住宅地域と判定した。需要者の属性は、マンションデベロッパーや不動産業者等と判断される。マンション用地等の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模４５０㎡程度で３億円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最有効使用を高層共同住宅地と判定した上で、比準価格及び開発法による価格を試算した。比準価格は取引市場の実態を反映するため規範性を有するマンション適地等の取引事例をもとに求めており信頼性は高い。また、開発法による価格は分譲マンション開発業者の投資採算性に基づき求めたものであり、実証性は十分である。したがって、比準価格と開発法による価格を同等に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 共同住宅の中に事務所等が見られる当該地域においては、主としてマンションデベロッパーの需要が認められる。したがって、マンションデベロッパーが用地を取得するか否かを検討する際に用いる投資採算性を反映した開発法による価格を重視し、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	森下駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	130.4 坪 (431 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅の中に事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区千歳１丁目６番７
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	95 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来の住工混在地域から高層マンション等の建ち並ぶ地域に移行し、現在は共同住宅地域としてほぼ定着した。今後も相応の規模を有する土地にあってはマンション化が進むものと予測される。 (2)マンションが多い住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 220万8,408 円 1平米 66万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 225万4,692 円 1平米 68万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 208万6,086円 1平米 63万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 225万4,692円 1平米 68万2,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 208万6,086円 1平米 63万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナに終息は見られずウクライナ危機や物価高騰など不安要因は多いが、墨田区内の住宅市場はアフターコロナを見据えて全般に堅調である。 (2)世界的な金融引締め等の影響による景気の下振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因に特段の変動は見られないが、マンション需要は引続き堅調に推移しているので、素地価格も上昇傾向にある。 (2)マンションが多く見られる住宅地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都墨田区千歳１丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,963 円／平米 239万116 円／坪
推定価格 平米 坪	77万1,402 円／平米 255万255 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,562 円／平米 258万3,844 円／坪
査定価格 平米 坪	78万2,000 円／平米 258万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都墨田区千歳１丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,474 円／平米 175万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,516 円／平米 184万3,148 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,294 円／平米 219万9,462 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都墨田区千歳１丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,424 円／平米 139万6,534 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,857 円／平米 142万7,719 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,517 円／平米 183万9,845 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区千歳１丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万5,657 円／平米 239万9,022 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,875 円／平米 262万4,551 円／坪
標準価格 平米 坪	75万2,488 円／平米 248万7,725 円／坪
査定価格 平米 坪	75万2,000 円／平米 248万6,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都墨田区千歳１丁目６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,816 円／平米 190万342 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,013 円／平米 193万747 円／坪
標準価格 平米 坪	66万8,207 円／平米 220万9,092 円／坪
査定価格 平米 坪	66万8,000 円／平米 220万8,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情