路線価 (2023) 東京都墨田区立花5-60-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区立花５丁目６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	小村井駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万3,712 円／坪 1平米 35万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は墨田区中・東部の住工混在地域を主体に形成される圏域と認められ、その主な需要者は地縁性ある個人の住宅実需者や地元の小規模事業者等と見られる。従来より併用住宅地等としての利用が標準的であり、需要層に特段の変化は見られない。市場において需要の中心となる価格帯は、土地について３，０００万円～４，５００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は墨田区北部を主に区全域から隣接区に及ぶ混在住宅地域である。需要者の中心は地縁のある法人や個人事業者層、開発業者等、小規模な土地は自用目的の個人も想定される。市場は新型コロナから回復傾向にあり、区北部の住宅地は区内でも割安感が強く、建売業者、エンドユーザー等の需要は堅調、区外から買手が流入する傾向は継続している。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で３千万円～５千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であるが、当地域において賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）は少ないものと判断される。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資目的の需要者の行動を反映しているが、想定要素を含み、また土地価格に見合った賃料が得られていないことから、やや低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小村井駅北東方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に小工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区立花５丁目６０番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	25 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)墨田区中・東部の住工混在地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測される。 (2)住宅、小工場等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万2,974 円 1平米 37万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万2,974円 1平米 37万9,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナに終息は見られずウクライナ危機や物価高騰など不安要因は多いが、墨田区内の住宅市場はアフターコロナを見据えて全般に堅調である。 (2)墨田区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は増減を繰り返し概ね横ばいにて推移。土地取引件数は直近１年で増加、住宅地の取引価格は上昇傾向。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因に特段の変動は見られないが、住宅需要は引続き堅調であり、当地域の地価も上昇している。 (2)区北部の混在住宅地域で、他用途から住宅への建替需要は堅調。区北部の住宅地は割安感から人口は流入傾向、価格、賃料とも上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区立花５丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,098 円／平米 124万74 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,883 円／平米 122万9,445 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,228 円／平米 110万1,652 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区立花５丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,149 円／平米 164万3,575 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,824 円／平米 154万3,320 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区立花５丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,082 円／平米 121万3,573 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,496 円／平米 128万1,062 円／坪
標準価格 平米 坪	37万8,784 円／平米 125万2,260 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１７（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区立花５丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,791 円／平米 157万2,965 円／坪
推定価格 平米 坪	48万4,270 円／平米 160万997 円／坪
標準価格 平米 坪	49万648 円／平米 162万2,082 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区立花５丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,076 円／平米 157万601 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,350 円／平米 155万8,283 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,158 円／平米 135万2,676 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新たな防火
特別な事情