路線価 (2023) 東京都墨田区緑2-1-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区緑２丁目１番４８
価格時点	2023 年
駅名	両国駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,400万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 299万8,542 円 1平米 90万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億1,400万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 300万1,848 円／坪 1平米 90万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区及び隣接区内の幹線道路または準幹線道路沿いを中心とした商業地域と把握される。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者のほか、規模の大きい画地についてはマンション開発業者の市場参入が認められる。需給動向は堅調であるが、先行き不透明感から慎重な動きも見られる。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、墨田区及び隣接区内の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の属性は、賃貸用ビルあるいはマンション開発等の収益用不動産の取得を目的とする不動産会社等が想定される。生活利便性や容積率の高さから、高層の共同住宅地としての取引が堅調であるが、店舗、事務所ビル等多様な用途も見込まれる地域である。幅広い需要者層と不動産供給の希少性から、土地需要の中心価格帯は、条件によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域に所在する取引事例を収集して、適切な補修正を行って試算されており、実証的で市場実態を反映していることから信頼性は高いものと判断される。また、幹線道路沿いの商業地域で、収益獲得を目的とした需要も見られるが、試算過程に想定要素が含まれることから収益価格の規範性はやや劣る。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実証的かつ客観的な価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	都営大江戸線両国駅　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区緑２丁目１番４８
標準地の範囲
東	15 m
西	100 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	京葉道路の拡幅事業のため、国土交通省による道路用地買収が進んでいる。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道路拡幅事業が進捗している京葉道路沿いの商業地域であるが、環境条件等に特段の変化は見られない。今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域要因に特段の変動はみられず、今後も概ね現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和が進展するにつれ、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 320万3,514 円 1平米 96万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 320万3,514円 1平米 96万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 290万5,974円 1平米 87万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 290万5,974円 1平米 87万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)拡幅事業が行われている京葉道路沿いに店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、環境条件等の変動はない。 (2)道路拡幅工事が進められているほかに、地域の特性等に大きな変化はない。
個別的要因	(1)地域における標準的な画地で、個別的要因の変動はない。なお、対象標準地と接面道路との間には国土交通省所有の道路拡幅用地が介在する。 (2)個別的要因に変動はない。対象標準地と接面道路との間に国土交通省所有の道路用地が介在する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区緑２丁目１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万7,530 円／平米 283万4,994 円／坪
推定価格 平米 坪	89万6,119 円／平米 296万2,569 円／坪
標準価格 平米 坪	105万9,242 円／平米 350万1,854 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区緑２丁目１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,696 円／平米 224万7,075 円／坪
推定価格 平米 坪	69万8,048 円／平米 230万7,747 円／坪
標準価格 平米 坪	87万9,154 円／平米 290万6,483 円／坪
査定価格 平米 坪	87万9,000 円／平米 290万5,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区緑２丁目１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
標準価格 平米 坪	95万2,528 円／平米 314万9,058 円／坪
査定価格 平米 坪	95万3,000 円／平米 315万618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区緑２丁目１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万202 円／平米 214万9,568 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,378 円／平米 234万1,898 円／坪
標準価格 平米 坪	99万6,312 円／平米 329万3,807 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区緑２丁目１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,933 円／平米 170万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,836 円／平米 174万8,332 円／坪
標準価格 平米 坪	89万7,854 円／平米 296万8,305 円／坪
査定価格 平米 坪	89万8,000 円／平米 296万8,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情