路線価 (2023) 東京都墨田区押上2-5-49外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区押上２丁目５番４９外
価格時点	2023 年
駅名	とうきょうスカイツリー駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,180万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万8,982 円 1平米 64万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万5,676 円／坪 1平米 64万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は墨田区の概ね中部にあって幹線街路沿いの地域を中心に形成され、その背後の商住混在地域を含み、比較的広範に及ぶものと認められる。主な需要者は地元の中小事業者や不動産業者等であり、相応の規模を有する土地にあってはマンション開発業者も市場参入する。なお、市場において需要の中心となる土地の価格帯は、その立地や規模等にもよるが５，０００万円～８，０００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、墨田区及び隣接区の商業地域である。需要者の属性は、自用または賃貸用ビルの敷地としての使用を目的とする一般企業、マンション等の開発を行う不動産業者等である。当地は、商業地としての繁華性はやや低位であるが、住宅地としての利便性を備える側面も有することから、マンション用地としての需要も見込まれる。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額７千万円から８千万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 曳舟川通り沿いの商業地域に存し、スカイツリータウンにも近接することから相応の収益性が認められるので当標準地の収益性を表した収益価格についてもウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守的に資本還元することで低位に求められた。よって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実証的かつ客観的な価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	とうきょうスカイツリー駅北方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区押上２丁目５番４９外
標準地の範囲
東	35 m
西	45 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東京スカイツリータウンの北側に近接
街路	１８．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東京スカイツリータウンに近接する商業地域だが、土地利用の状況や客足の動線等に定着感が窺える。今後も特に目立った変動要因はなく現状のまま推移すると予測される。 (2)今後も概ね現状を維持するものと予測する。引き続き周辺の共同住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 227万1,222 円 1平米 68万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 226万4,610 円 1平米 68万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 227万1,222円 1平米 68万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 207万2,862円 1平米 62万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 226万4,610円 1平米 68万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 207万2,862円 1平米 62万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナに終息は見られずウクライナ危機や物価高騰など不安要因は多いが、墨田区内の不動産市場はアフターコロナを見据えて全般に堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)墨田区中部の商業地域として地域要因に特段の変化は生じていないが、当地域の土地需要は高まっており、地価も上昇傾向にある。 (2)東京スカイツリーに近接するが、繁華性は低い。混在型の商業地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区押上２丁目５番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万2,359 円／平米 195万8,339 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,945 円／平米 201万3,172 円／坪
標準価格 平米 坪	64万321 円／平米 211万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	338 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区押上２丁目５番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,273 円／平米 181万5,897 円／坪
推定価格 平米 坪	59万9,633 円／平米 198万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,301 円／平米 192万8,393 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区押上２丁目５番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,567 円／平米 234万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	73万2,658 円／平米 242万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	71万5,486 円／平米 236万5,397 円／坪
査定価格 平米 坪	71万5,000 円／平米 236万3,790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区押上２丁目５番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	71万2,315 円／平米 235万4,913 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,852 円／平米 240万2,973 円／坪
査定価格 平米 坪	72万7,000 円／平米 240万3,462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区押上２丁目５番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,539 円／平米 223万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,779 円／平米 229万3,633 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,305 円／平米 254万16 円／坪
査定価格 平米 坪	76万8,000 円／平米 253万9,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情