路線価 (2023) 東京都墨田区東駒形2-20-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
価格時点	2023 年
駅名	浅草駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,360万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 187万1,196 円 1平米 56万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,330万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万4,584 円／坪 1平米 56万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は墨田区内の準幹線、幹線道路沿い及びその背後地の近隣商業地域が中心である。土地の需要者は規模が纏まった土地については比較的資金力を有する法人、マンション開発業者等の需要が見られる。標準地程度の規模については同一需給圏内に地縁を有する個人、中小法人等が中心である。住宅素地を中心に需要は旺盛で、地価は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は墨田区を主に隣接区に及ぶ広幅員の道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自用目的及び投資目的の法人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。市場は需要に対し供給は少なく、事務所に対する売買市場、賃料相場はやや弱含みであるが共同住宅への建替需要は堅調、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で総額６千万円～１．２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域にあるが賃貸用不動産のほか、自用の事務所、事務所併用住宅も多い地域である。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より区内の中層建物が最有効使用の商業地の事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用の事務所兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる混在型商業地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資採算性を反映しており、収益性が重視される標準地の存する市場の特性に適合した価格である。よって比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浅草駅南東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
標準地の範囲
東	20 m
西	45 m
南	85 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	17.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが共同住宅の需要が安定していることからマンション建築が増加する傾向にある。ウィズコロナの下、地価は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。 (2)中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 197万376 円 1平米 59万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)墨田区の人口、世帯数は増加傾向、インバウンド回復傾向、物価上昇は懸念されるものの、景気は持ち直しており、不動産投資需要は強含みである。 (2)墨田区の人口は増加傾向、土地取引件数は直近１年で増加、取引利回りは低下傾向。商業地の取引件数は少ないものの、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)浅草駅徒歩圏、交通利便性が良好で、事務所地としての市場性は低下する一方、交通利便性に優れることから住宅用地としての市場性が増している。 (2)区南部の混在型商業地域である。事務所、店舗の市況に不透明感はあるが、住宅への建替需要も強い商業地の地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万9,291 円／平米 204万7,376 円／坪
推定価格 平米 坪	64万4,063 円／平米 212万9,272 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,434 円／平米 208万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,090 円／平米 175万5,784 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,934 円／平米 173万8,738 円／坪
標準価格 平米 坪	51万616 円／平米 168万8,096 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
標準価格 平米 坪	59万6,822 円／平米 197万3,094 円／坪
査定価格 平米 坪	59万7,000 円／平米 197万3,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万2,359 円／平米 195万8,339 円／坪
推定価格 平米 坪	61万685 円／平米 201万8,925 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,639 円／平米 199万8,937 円／坪
査定価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	338 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区東駒形２丁目２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,539 円／平米 223万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,805 円／平米 230万331 円／坪
標準価格 平米 坪	59万5,723 円／平米 196万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	59万6,000 円／平米 197万376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情