路線価 (2023) 東京都墨田区墨田2-1178-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
価格時点	2023 年
駅名	鐘ケ淵駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万9,258 円 1平米 39万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万9,258 円／坪 1平米 39万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区中央部から北部に所在する繁華性の高い商業地域を除いた近隣商業地域、普通商業地域及び商住混在地域の圏域と把握した。主な需要者は、地縁性のある法人や個人事業者及び不動産業者等である。商業地としての繁華性は低いものの、建売住宅用地等としての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、需要は回復している。需要の中心となる価格帯は、標準地程度の規模の土地で、５千万円～６千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、墨田区北部の近隣商業地域ないし商住混在地域と判断した。典型的な需要者としては地縁的選好性を有する一般事業法人が想定されるが、店舗付共同住宅を建設する投資目的の投資家等も認められる。比較的都心アクセス性に優れ、希少性が見られることから、コロナ禍においても地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、１３５㎡程度の土地で５，２００～５，４００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所兼住宅あるいは店舗兼共同住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、鐘ケ淵駅徒歩圏の近隣商業地として投資目的の不動産取引需要も見られるが、自己利用目的の取引も堅調である。収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性が高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鐘ヶ淵駅西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)墨田区北部の住宅も混在する近隣商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくものと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)コロナ禍においても区内の人口は依然として増加傾向にあり、不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)個人消費の持ち直しの動きから店舗需要は回復傾向にあり、また１階以外は共同住宅等として利用されることが標準的で、地価の上昇が継続している。 (2)鐘ケ淵駅に近接した近隣商業地域として地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,776 円／平米 130万1,823 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,827 円／平米 150万3,658 円／坪
標準価格 平米 坪	43万707 円／平米 142万3,917 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,702 円／平米 128万5,049 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,459 円／平米 131万7,305 円／坪
標準価格 平米 坪	39万646 円／平米 129万1,476 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,024 円／平米 144万8,107 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,859 円／平米 151万376 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,326 円／平米 137万3,068 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,518 円／平米 114万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,230 円／平米 115万4,554 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,191 円／平米 127万135 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区墨田２丁目１１７８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万4,424 円／平米 186万5,986 円／坪
推定価格 平米 坪	59万9,919 円／平米 198万3,332 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,355 円／平米 143万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情