路線価 (2023) 東京都墨田区八広1-89-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 墨田区東京都墨田区八広１丁目８９番３１
価格時点	2023 年
駅名	京成曳舟駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,870万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,920万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円／坪 1平米 42万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区の概ね中央部から北部に所在する事務所、店舗、住宅等が混在する商業地域と把握した。主な需要者は、地縁性のある法人や個人事業者及び不動産業者等である。商業地としての繁華性は低いものの、相応の規模を有する土地はマンション用地としての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、マンション住戸の需要は回復している。需要の中心となる価格帯は、標準地程度の規模の土地で、１億円～１億円台後半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は墨田区北部から中央部にわたる商業地域又は商住混在地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に需要は安定しているが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地であることが多く、その価格帯は概ね数千万円から１億円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所兼共同住宅あるいは店舗兼共同住宅しての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、事務所兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成曳舟駅北東方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗の中に住宅が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	墨田区東京都墨田区八広１丁目８９番３１
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	40 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基調で推移するものと予測する。 (2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。
地域要因
(1)個人消費の持ち直しの動きから店舗需要は回復傾向にあり、また１階以外は共同住宅等として利用されることが標準的で、地価の上昇が継続している。 (2)八広中央通り沿いの事務所・店舗・住宅等が混在する商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区八広１丁目８９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,539 円／平米 223万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,805 円／平米 230万331 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,775 円／平米 150万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０１（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区八広１丁目８９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	71万4,396 円／平米 236万1,793 円／坪
標準価格 平米 坪	44万441 円／平米 145万6,098 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区八広１丁目８９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万5,852 円／平米 206万9,067 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,579 円／平米 223万6,770 円／坪
標準価格 平米 坪	45万9,009 円／平米 151万7,484 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区八広１丁目８９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万2,085 円／平米 242万273 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,998 円／平米 272万831 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,343 円／平米 184万5,882 円／坪
査定価格 平米 坪	55万8,000 円／平米 184万4,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都墨田区八広１丁目８９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,611 円／平米 141万3,682 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,108 円／平米 158万3,931 円／坪
標準価格 平米 坪	43万853 円／平米 142万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情