路線価 (2023) 東京都江東区北砂5-137-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
価格時点	2023 年
駅名	大島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,850万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万9,094 円／坪 1平米 39万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江東区及び周辺区における主に戸建住宅で形成される住宅地域である。需要者は圏内に地縁のある一次取得者層が中心だが、最寄り駅である大島駅は都心への交通アクセスが比較的良好であるため、圏外からの転入も見られる。中古住宅の売買もしくは新築戸建分譲の取引は引き続き多く、住宅需要は安定的である。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で総額３千万円前後、戸建住宅は４千万円～５千万円台程度である。 (2) 同一需給圏は江東区内及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域であり、特に江東区東部エリアの住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は、江東区内の中所得者層が中心となるが、区外からの需要も一定程度認められる。都心接近性の良さから、当地域の戸建住宅需要は、コロナ禍においても堅調であり、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、７０㎡程度の土地で２，９００万円前後、新築戸建住宅では総額で４，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、戸建住宅の敷地を中心に取引事例を収集し査定した。収益価格は、収益性に着目した価格であり、周辺に賃貸アパートも存する当該標準地において十分参考になる。ただし、対象地の画地規模では、自己使用を前提に地価が形成されることから、収益価格は低位に求められた。よって、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅が多く見られる地域であるが、都心アクセスに優れることからマンション賃貸市場も一定程度成熟している。ただし、近隣地域の特性、標準地の規模を勘案すると、自己使用目的の取引が主体となることから、比準価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大島駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	21.8 坪 (72 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	10 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北３．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。引き続き住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 143万1,498 円 1平米 43万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 143万8,110円 1平米 43万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 143万1,498円 1平米 43万3,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。 (2)コロナ禍において、区内の人口は令和３年には微減に転じたが、令和４年には再び増加に転じた。区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められない。 (2)江東区東部の戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,506 円／平米 150万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	46万5,010 円／平米 153万7,323 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,466 円／平米 149万2,547 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,196 円／平米 141万8,922 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,688 円／平米 136万4,347 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,249 円／平米 140万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,484 円／平米 147万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,907 円／平米 149万4,005 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,713 円／平米 161万5,685 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,732 円／平米 136万7,798 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,819 円／平米 131万5,190 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区北砂５丁目１３７番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,854 円／平米 181万4,511 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,794 円／平米 183万843 円／坪
標準価格 平米 坪	47万114 円／平米 155万4,197 円／坪
査定価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情