路線価 (2023) 東京都江東区南砂4-217-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
価格時点	2023 年
駅名	南砂町駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,920万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 143万8,110 円 1平米 43万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万4,722 円／坪 1平米 43万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ東西線、都営新宿線沿線の各駅から徒歩圏内の混在住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の区内在住者のほか、投資物件取得目的の法人、まとまった規模の土地は開発目的のマンション業者等も想定できる。最寄駅の南砂町駅周辺は、スナモ、イオン、ニトリ、総合病院等の生活利便施設が充実しており需要は底堅い。対象標準地規模程度で６～７千万円、新築戸建住宅は６千万円程度を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏は、江東区及び周辺区における混在住宅地域である。需要者は江東区内外の、自用及び収益目的の個人や転売目的の不動産業者等である。当該地は、都心部への交通アクセスが良い東西線利用の地域にあり、居住環境も比較的良好であることから、中古住宅の売買もしくは新築戸建分譲の取引は引き続き多く、住宅需要は堅調である。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額６千万円から７千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の地域は、一般住宅、事業所併用住宅等が混在し、また、マンション市場の需給も見られるが取引の中心は自用物件で、比準価格は規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便性を重視しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域に存する取引事例を収集し、適切に査定した。収益価格は、収益性に着目した価格であり、周辺には賃貸マンションも存する当該標準地においては十分参考になる。ただし、収益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南砂町駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事業所併用住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、事業所併用住宅等が混在する住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、住宅需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。 (2)地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状を維持するものと予測する。引き続き住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。 (2)新型コロナウイルス感染症の流行が続く中、地価は上昇基調にある。ただし、物価上昇、金融資本市場の変動等の景気に与える影響が懸念される。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の生活利便性が良好な住商混在地域で、戸建市場、マンション市場の需要はともに底堅い。地域内に大きな変動要因は見られない。 (2)混在住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,541 円／平米 174万7,357 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,112 円／平米 178万2,304 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,252 円／平米 155万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万8,637 円／平米 171万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,230 円／平米 173万3,104 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,243 円／平米 151万4,951 円／坪
査定価格 平米 坪	47万7,000 円／平米 157万6,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,268 円／平米 182万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	54万2,868 円／平米 179万4,722 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,720 円／平米 158万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂４丁目２１７番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,251 円／平米 154万1,426 円／坪
推定価格 平米 坪	46万34 円／平米 152万872 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,266 円／平米 131万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情