路線価 (2023) 東京都江東区石島14-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区石島１４番２０
価格時点	2023 年
駅名	住吉駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円／坪 1平米 54万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に江東区内の地下鉄半蔵門線・東西線・新宿線沿線の混在住宅地域等がその範囲である。主たる需要者は、都心への通勤を目的とする住宅一次取得者が中心である。ただし、纏まった画地規模であれば建売業者等も想定される。住宅購入については、低金利環境や各種支援施策を背景に堅調に推移している。取引の中心は、土地のみで総額５千万円程度、新築建売分譲なら７千万円程度である。 (2) 同一需給圏は江東区内の駅徒歩圏の住宅地域を中心とする。需要者は、自己居住目的の区内在住の中所得者層のほか、投資物件開発目的の不動産業者等も存する。当地域は駅からやや距離を有するものの、都心アクセスの良好な地域である。そのため当地域の不動産需要は、コロナ禍においても堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、８５㎡程度の土地で４，０００万円中盤程度が標準的な価格水準となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において代替・競争関係にある事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅を主体とする地域であるが、都心アクセスに優れることから賃貸市場も一定程度成熟している。近隣地域の地域特性を勘案すると、自己使用目的の取引が主体となることから、比準価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	住吉駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	25.7 坪 (85 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、倉庫、住宅等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区石島１４番２０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	14.5 m
面積	85 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別工業地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)地域要因に格別の変化は認められない。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。また、有楽町線の延伸計画があり、２０３０年代中頃に標準地の徒歩圏の四ツ目通り沿い（千石）に新駅が設置予定である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 194万3,928 円 1平米 58万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 199万212 円 1平米 60万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 194万3,928円 1平米 58万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 199万212円 1平米 60万2,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要は概ね安定しているが、長期金利上昇、物価上昇等の住宅市場を減速させる可能性のある複数の要因が生じていることに留意が必要である。 (2)コロナ禍において、区内の人口は令和３年には微減に転じたが、令和４年には再び増加に転じた。区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)混在住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は認められない。 (2)都心アクセスに優れる混在住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区石島１４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,410 円／平米 38万1,545 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,820 円／平米 128万5,439 円／坪
標準価格 平米 坪	51万3,633 円／平米 169万8,071 円／坪
査定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区石島１４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,866 円／平米 249万8,893 円／坪
推定価格 平米 坪	84万4,502 円／平米 279万1,924 円／坪
標準価格 平米 坪	75万2,676 円／平米 248万8,347 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２種特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区石島１４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万2,069 円／平米 215万5,740 円／坪
推定価格 平米 坪	67万2,526 円／平米 222万3,371 円／坪
標準価格 平米 坪	58万8,902 円／平米 194万6,910 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区石島１４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,268 円／平米 182万2,492 円／坪
推定価格 平米 坪	54万7,068 円／平米 180万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	55万924 円／平米 182万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情