路線価 (2023) 東京都江東区南砂2-938-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区南砂２丁目９３８番６
価格時点	2023 年
駅名	東陽町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 185万1,360 円
1平米当たり	1平米 56万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8億1,400万 円 (1242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8億1,400万 円 (1242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万5,430 円／坪 1平米 65万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都内城東地区で中高層マンションの開発が可能な地域である。需要者は大手又は中堅デベロッパーが主体となる。マンション購入層の賃金が伸び悩む中、低金利や優遇税制により購入意欲は高く売行きも好調な状況が続いていた。しかし、昨年末に住宅ローン金利が上昇したため、今後は購入意欲の減少も考えられる。デベロッパーの用地取得は多様化しているが、当該地域は交通利便性、生活環境に恵まれおり、地価水準を考慮すると需要は堅調である。 (2) 同一需給圏は、都内の大規模画地が存する地域であり、特に江東区及びその周辺区との価格牽連性が高い。需要者の中心は、中堅または大手デベロッパーとなる。エンドユーザーは都心に通勤するファミリー層となる。当エリアは駅からやや距離を要するものの生活利便性は高く、住宅ローン控除や低金利を背景にマンション需要は堅調であり、マンション適地はコロナ禍においても地価は引き続き上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模により幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション建設が可能と思われる比較的規模が大きな取引事例を採用した上で、その事例の内容を精査して試算されている。しかし、このような事例は少ないため収集に限界がある。一方、開発法による価格は事業者の投資採算性やエンドユーザーの需給動向等を踏まえて試算されており、説得力がある。従って、開発法による価格を標準に比準価格も比較考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は駅徒歩圏の分譲マンション適地であり、その需要者はマンションデベロッパーとなる。比準価格はマンション適地の市場の実勢を表した価格である。また、開発法による価格は需要者の視点に立ち、分譲マンション事業の投資採算性の観点から求めた価格であるため、両試算価格の信頼性はともに高いと判断する。したがって、比準価格と開発法による価格を同等に関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東陽町駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	375.7 坪 (1242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションの中に倉庫等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	364 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区南砂２丁目９３８番６
標準地の範囲
東	65 m
西	175 m
南	0 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	47 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	364 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに、高層マンション、倉庫等が見られる地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)東陽町駅徒歩圏の分譲マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万5,020円 1平米 67万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 221万5,020円 1平米 67万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 206万6,250円 1平米 62万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。住宅地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)コロナ禍において、区内の人口は令和３年には微減に転じたが、令和４年には再び増加に転じた。区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。マンション用地の供給は少なく、需要が旺盛のため、取引価格は上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏の高層マンションを中心とした住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂２丁目９３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,474 円／平米 175万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	56万6,906 円／平米 187万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,048 円／平米 219万2,037 円／坪
査定価格 平米 坪	66万3,000 円／平米 219万1,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江東区南砂２丁目９３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,229 円／平米 237万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,469 円／平米 231万2,445 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,278 円／平米 232万1,731 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂２丁目９３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万3,699 円／平米 292万1,509 円／坪
推定価格 平米 坪	91万7,721 円／平米 303万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,573 円／平米 219万3,772 円／坪
査定価格 平米 坪	66万4,000 円／平米 219万5,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区南砂２丁目９３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万7,979 円／平米 220万8,339 円／坪
推定価格 平米 坪	74万7,568 円／平米 247万1,460 円／坪
標準価格 平米 坪	65万4,040 円／平米 216万2,256 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区南砂２丁目９３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,856 円／平米 170万2,114 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,761 円／平米 184万3,958 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,292 円／平米 217万9,619 円／坪
査定価格 平米 坪	65万9,000 円／平米 217万8,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情