路線価 (2023) 東京都江東区木場3-20-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区木場３丁目２０番１３
価格時点	2023 年
駅名	木場駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万458 円／坪 1平米 59万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に区内を中心とする混在住宅地域である。需要者は不動産開発業者のほか、地縁的選好性を有する区内外居住者も想定される。持ち家志向の高まり等から住宅市場は堅調である。都心への接近性に優れ、生活利便性が高い地域の地価は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件等により一様に把握し難いが、土地取引は総額で２億円程度が多い。 (2) 同一需給圏を江東区内のうち、幹線道路背後に一般住宅、共同住宅、事業所等も混在する地域と判定した。主な需要者は圏内に地縁性を有する個人また法人であり、規模が纏まれば分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは供給が少なく、特に分譲マンション用地の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが、標準地程度の規模の土地で概ね２億円前後を中心に取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られたものと思料する。収益価格は共同住宅を想定して査定しており、収益性に着目した理論的な価格であるが、需要者は収益性よりも居住の快適性をより重視する傾向にあることから収益価格は低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素が多く、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことからやや低位に試算された。よって、本件では実証的な比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木場駅北西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅のほか、事業所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区木場３丁目２０番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。 (2)一般住宅や共同住宅のほか、事業所等も混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナの規制緩和の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 205万9,638 円 1平米 62万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 205万9,638円 1平米 62万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。 (2)新型コロナの規制緩和、世界的な金融引き締め、物価高騰によるインフレリスク等が不動産価格にどのような影響を与えるか注視する必要がある。
地域要因
(1)住宅のほか事業所等も見られる混在地域である。地域要因に特段の変化は認められない。 (2)東西線沿線徒歩圏内に存する幹線道路背後の混在住宅地域である。その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区木場３丁目２０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,932 円／平米 151万617 円／坪
推定価格 平米 坪	48万1,682 円／平米 159万2,441 円／坪
標準価格 平米 坪	61万9,129 円／平米 204万6,840 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区木場３丁目２０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,652 円／平米 145万3,490 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,359 円／平米 150万8,723 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,852 円／平米 199万3,029 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区木場３丁目２０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万28 円／平米 208万2,873 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,205 円／平米 210万3,294 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,046 円／平米 227万1,374 円／坪
査定価格 平米 坪	70万1,000 円／平米 231万7,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区木場３丁目２０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,963 円／平米 121万3,180 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,878 円／平米 123万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	56万3,726 円／平米 186万3,678 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区木場３丁目２０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万3,611 円／平米 186万3,298 円／坪
推定価格 平米 坪	58万5,028 円／平米 193万4,103 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,590 円／平米 214万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情