路線価 (2023) 東京都江東区亀戸9-200-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
価格時点	2023 年
駅名	東大島駅 から 720m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (1885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	10億1,000万 円 (1885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万8,628 円／坪 1平米 53万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江東区及び墨田区の中央部から南部に於いて、マンションが多く見られる地域と判定した。需要者の中心は分譲マンション用地を取得するマンション開発業者、賃貸マンション保有目的の法人、不動産会社等である。低金利の継続やテレワークの進展等に伴い、マンション用地の需要は堅調である。土地の市場での中心価格帯は、立地や規模等にもよるが、概ね２億円以上で幅広い。 (2) 同一需給圏の範囲は、江東区及び周辺区内のマンション建設が可能な立地等を備えた地域と把握される。主たる需要者はマンション開発業者である。条件に見合ったマンション用地の供給は少なく、競合も認められることから、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模、デベロッパーの開発計画等により幅広く形成され、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、分譲マンション適地の取引事例を採用し、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。開発法による価格は、マンション開発業者の収支採算性を反映し、説得力を有する価格である。対象標準地の主な需要者は、マンション開発業者と判断されることから、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例はマンション敷地としての利用を前提としたものを多く収集し、適正に補修正を行っており、比準価格の規範性は高いと判断される。また、開発法による価格は、開発計画等に想定要素が含まれるが、マンション開発業者の投資採算性に着目したもので規範性を有する。したがって、現実の不動産市場を反映し実証的な比準価格及び開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東大島駅北方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	570.2 坪 (1885 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション、小工場等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
標準地の範囲
東	45 m
西	0 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	47 m
面積	1880 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)高層マンションが多く建ち並ぶ地域であり、地域要因に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 187万4,502 円 1平米 56万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 186万1,278 円 1平米 56万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 187万4,502円 1平米 56万7,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 170万9,202円 1平米 51万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 186万1,278円 1平米 56万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 170万9,202円 1平米 51万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)住宅需要は堅調であり、住宅低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあり、地価の上昇が継続している。 (2)高層マンションが多く建ち並ぶ地域であり、地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,482 円／平米 181万6,587 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,523 円／平米 231万2,623 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,279 円／平米 184万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万1,180 円／平米 109万4,881 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,449 円／平米 107万9,240 円／坪
標準価格 平米 坪	50万2,229 円／平米 166万369 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,963 円／平米 239万116 円／坪
推定価格 平米 坪	77万1,402 円／平米 255万255 円／坪
標準価格 平米 坪	62万5,630 円／平米 206万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区亀戸９丁目２００番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,557 円／平米 170万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	55万1,690 円／平米 182万3,887 円／坪
標準価格 平米 坪	54万8,400 円／平米 181万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	56万5,000 円／平米 186万7,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情