路線価 (2023) 東京都江東区豊洲4-3-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区豊洲４丁目３番１１
価格時点	2023 年
駅名	豊洲駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	14億9,000万 円 (1823 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	14億9,000万 円 (1823 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円／坪 1平米 82万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都内城東地区で中高層マンションの開発が可能な地域である。需要者は大手又は中堅デベロッパーが主体となる。マンション購入層の賃金が伸び悩む中、低金利や優遇税制により購入意欲は高く売行きも好調な状況が続いていた。しかし、昨年末に住宅ローン金利が上昇したため、今後は購入意欲の減少も考えられる。デベロッパーの用地取得は多様化しているが、当該地域は交通利便性、生活環境に恵まれおり、地価水準を考慮すると需要は堅調である。 (2) 同一需給圏の範囲は、江東区及び周辺区内のマンション建設が可能な立地等を備えた地域と把握される。主たる需要者はマンション開発業者である。条件に見合ったマンション用地の供給は少なく、競合も認められることから、需要は堅調に推移している。取引価格は、立地や規模、デベロッパーの開発計画等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション建設が可能と思われる比較的規模が大きな事例を採用し、比較的規範性が高いと判断する事例の価格を採用している。このように規範性が高い事例は少ないため収集に限界がある。一方、開発法による価格は事業者の投資採算性やエンドユーザーの需給動向等を踏まえて試算されており、説得力がある。従って、開発法による価格を重視し、比準価格も比較考量して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例はマンション敷地としての利用を前提としたものを多く収集し、適正に補修正を行っており、比準価格の規範性は高いと判断される。また、開発法による価格は、開発計画等に想定要素が含まれるが、マンション開発業者の投資採算性に着目したもので規範性を有する。したがって、現実の不動産市場を反映し実証的な比準価格及び開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊洲駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	551.4 坪 (1823 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区豊洲４丁目３番１１
標準地の範囲
東	75 m
西	60 m
南	135 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古いマンションが多く、将来的には建替え等が見込まれる地域で、特に大きな地域要因の変動はない。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)高層マンションが多く建ち並ぶ地域で、地域要因に変化はなく、今後も当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 281万6,712 円 1平米 85万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 254万5,620円 1平米 77万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 281万6,712円 1平米 85万2,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 254万5,620円 1平米 77万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。住宅地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。マンション用地の供給は少なく、需要が旺盛のため、取引価格は上昇傾向にある。 (2)豊洲地区の中心部背後のマンション等が多く建ち並ぶ地域であり、地域要因に変化は認められない。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は中位である。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万556 円／平米 337万3,958 円／坪
推定価格 平米 坪	98万941 円／平米 324万2,991 円／坪
標準価格 平米 坪	87万5,059 円／平米 289万2,945 円／坪
査定価格 平米 坪	87万5,000 円／平米 289万2,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,963 円／平米 239万116 円／坪
推定価格 平米 坪	77万7,908 円／平米 257万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	82万7,562 円／平米 273万5,920 円／坪
査定価格 平米 坪	82万8,000 円／平米 273万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区豊洲４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,459 円／平米 201万4,871 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,488 円／平米 225万6,305 円／坪
標準価格 平米 坪	86万6,102 円／平米 286万3,333 円／坪
査定価格 平米 坪	86万6,000 円／平米 286万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都江東区豊洲４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万5,343 円／平米 239万7,984 円／坪
推定価格 平米 坪	71万3,371 円／平米 235万8,405 円／坪
標準価格 平米 坪	86万8,905 円／平米 287万2,600 円／坪
査定価格 平米 坪	86万9,000 円／平米 287万2,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都江東区豊洲４丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	88万1,590 円／平米 291万4,537 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,299 円／平米 299万6,224 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,789 円／平米 285万8,992 円／坪
査定価格 平米 坪	86万5,000 円／平米 285万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情