路線価 (2023) 東京都江東区塩浜2-483-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
価格時点	2023 年
駅名	東陽町駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	15億 円 (2314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	15億 円 (2314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円／坪 1平米 64万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び隣接区におけるマンション開発適地である。需要者はマンションデベロッパーや不動産業者等である。塩浜エリアは運河沿いに大規模マンションが建ち並び、交通利便性も良好な地域である。都心部のマンション需要は堅調であり、マンション適地は希少性を有することから、マンション用地の物件取得競争は継続している。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により異なり一様には把握し難い。 (2) 同一需給圏は、江東区、墨田区、台東区に所在する、まとまった規模のマンション適地で、特に準幹線道路沿い等の区内臨海部の住工混在地域は代替性が高い。需要者の中心は、資本力を有する法人、投資法人、大手不動産開発業者である。豊洲、東雲地区の活発な開発の影響を受けてマンション素地の需要は上昇しているが供給は僅少。取引される規模や地域条件、環境条件による需給の格差が大きいため、中心となる価格帯は一様に把握し難い特徴がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション用地として規範性の高い事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格はマンション分譲を想定し、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた理論的な価格である。対象不動産の主な市場参加者は不動産開発業者であることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の地域は、高層マンションが多く建ち並ぶ地域であり、事例資料が僅少であるため収集が広範囲に亘り要因比較が困難で比準価格は市場性を十分に反映し得ていない。一方、開発法による価格は、投資採算性から意思決定を行う開発業者の視点を重視している。したがって本鑑定評価においては、開発業者の視点を具現した開発法による価格を標準とし、比準価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東陽町駅南東方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	699.9 坪 (2314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	60 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。 (2)汐浜運河沿いに高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるがマンション適地の地価は堅調に上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 218万5,266 円 1平米 66万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万5,430円 1平米 65万5,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 218万5,266円 1平米 66万1,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待されるが、先行きは不透明である。優良物件に対する不動産投資需要は底堅く推移している。 (2)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。
地域要因
(1)東陽町駅徒歩圏のマンション適地であり、マンション開発業者の取得意欲は旺盛である。 (2)汐浜運河と地下鉄車両倉庫に囲まれた高層マンションが集まる地域である。最寄駅「東陽町」からは徒歩圏であるが、買物等、生活利便性はやや劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,424 円／平米 139万6,534 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,087 円／平米 143万1,786 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,475 円／平米 213万634 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,163 円／平米 144万1,955 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,010 円／平米 144万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	64万3,608 円／平米 212万7,768 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,856 円／平米 170万2,114 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,761 円／平米 184万3,958 円／坪
標準価格 平米 坪	74万718 円／平米 244万8,814 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	墨田区
地域	東京都江東区塩浜２丁目４８３番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,482 円／平米 181万6,587 円／坪
推定価格 平米 坪	70万4,191 円／平米 232万8,055 円／坪
標準価格 平米 坪	68万3,681 円／平米 226万249 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情